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职业投资者眼中楼市:房地产黄金时代已终结

http://www.mwnews.cn  2013-09-02 09:39:59   来源:南方都市报    【字号

  一位职业投资者眼中的中国楼市 系列之1

  【编者按】本系列并非全局宏观视角,而是从一个个体投资者的角度来观察中国房地产市场走势,一家之言,以期窥豹一斑。作者投资地产逾10年,此前坚定做多,转战北上广深;今年转而看空,国内现已全面减持,再战美加市场。本系列接下来两篇将分别聚焦:从其多年投资房市轨迹梳理需求和资金走向、考察美加房地产市场及对国内市场的资金分流影响。

  在深圳和朋友们聊天时有过这么一句话:“如果过去十年你没有投资买房的话,不管你做什么行业,基本上你都是白打工了。”此语略显夸张,但也八九不离十。

  过去十年里,看空中国房地产的投资者犯了方向性错误。其间,不少所谓的“经济学家”长篇累牍地发表看法,列举看空的理由,回头一看,全是贻笑大方,不知道他们是否有愧意。而在这个过程中,投资者如果真的做空中国房地产,更是悲剧。

  然而,上涨了二十年,尤其飞涨了近十年的中国房地产下一步会如何走?在开始讨论这个问题之前,我们首先要搞清楚一个概念:投资房子与投资股票最重要的差别是流动性。股票做错可以马上认输,但是房子错了可能会承担长期的痛苦,所以看房子必须要有能力看清未来五年左右的趋势。过去十年的房市如同一个超级牛市,巴菲特式的人物遍地皆是,没有最强只有更强。但在跨入2013年下半年的今天,我们有必要翻过过去一切的成功,深入地重新思考中国房地产市场下一步的走势。

  让我们来看看过去支撑房地产价格的因素未来是否还在?力度是否还有原来那么大?

  第一,央行还敢不敢继续大规模印钱了?本质上,货币超发是支持房地产市场超级牛市最大的“元凶”,房价不过是货币贬值的符号。眼下,被政府紧紧按住的肉蛋禽奶价格稍不留神就会飞涨。在这种局面下,笔者相信央行货币发行的规模速度不可能不被压制。

  第二,我们还有没有大的机会赚到大钱?改革开放三十年,客观地说合法暴富的机会基本上都过了,2008年4万亿这一轮,你赚到就赚到了,赚不到往后也基本上没有大的机会,今后相应大规模去产能、去库存的过程漫长而痛苦。新一届领导人“稳增长调结构”经济口号也可以换句话说“为了想有更美好的明天就必须忍受当前的困难”。所以下一阶段全社会资金总量的“平衡以及微紧张”将会是常态,行业性财富的增长机会也会比较小。钱难挣了,基本生活的开支刚性却很难降低,所以购房的需求自然也会下滑。当然,中国是一个大国,也是世界第二大经济体,不是说变就变的,但是还是那句话,房地产投资,至少需要往后看五年以上的趋势。

  第三,地产商还愿不愿意激进地拿地推房子?7月,土地市场有一个小现象,万科以高价拿了一块地,之后反复声明万科不当地王,这说明了什么?地产商谨慎了,经过2008年惊吓的地产商现在多数都想清楚了,活下去比什么都重要,去库存、增持现金是主旋律,不可能疯狂拿地,再疯狂地为营销造势。另一方面,如万科、万达、金地这样的地产龙头公司的国际化不要小看,虽是小动作,却有大含义。万达计划投资约10亿美元在纽约建一座万达酒店;万科投资约1.4亿美金收购新加坡一个项目30%股权,投资1.75亿美元与美国铁狮门合作开发旧金山一个豪华公寓项目。王石说:“金融危机之后是赴美国投资的好机会,万科在美国的新项目不愁销路,中国的买家就占了40%。”可以想一下,海外项目如果很不错,这些大地产公司股东和老板们下一步会在哪里配更多的资源。

  第四,人口红利的拐点还没到吗?试想,哪一个市场能够承受独生子女和房子代际转移引起的双重需求萎缩的打击?要知道支撑美国房地产蓬勃发展的主要动力是战后“婴儿潮”的后代,离开了人口因素,不需要谈论地产。对于中国,大家公认的人口红利拐点是2016年前后,算算看也只有3年左右的时间了。

  第五,资金外流的因素。最近三年开始的大规模资金外流,方式很多,移民、对外投资、贸易方式、贪官外逃等。还有外资的产业转移,包括美国高端制造业回流,低端转移到东南亚和非洲,对冲基金降低新兴市场资金配置比例等等。要注意到支撑中国经济高速增长的FD I数据已经出现连续的季度绝对值下降。如果你对这一点体会不深,那么请你站在纽约大都会博物馆的台阶上或者站在温哥华豪宅片区,查一查华人的比例就会深刻理解。要知道这部分人群的购买力是数倍于普通人群的,而从中国流失的是长期的购买力。

  第六,你身边有实力的朋友还会不会继续买房了?现在买房子的人是什么人?千万不要说刚需、自住需求可以支撑现在的房价。丈母娘需求支撑房价,开开玩笑可以,投资决策可千万不能相信。全世界没有哪个国家靠刚需可以维持高房价。“赶走了投机和投资客的市场就是一只抽了骨头的癞皮狗”。

  说了这么多,千万别理解为房价马上会掉下来,支撑的因素也很多,比如地方政府的土地财政;经济危急时刻可能会再一次推刺激房市计划;银行贷款70%抵押物是不动产,银行不会放任抵押物贬值;总体经济成功转型后可能又一轮高速增长等等。

  而笔者的结论是,房子具备实用和投资的双重属性,过去十年中国房产投资的金融属性已被表现得淋漓尽致。笔者个人对未来是房地产市场的投资回报是看空的。对买房子要住的人,不必太在乎投资属性,只要你需要,又买得起,那就随时上车。但房子作为中国普通老百姓能够参与、还能够根本性改变个人财富状况的黄金(1390.00, -6.10, -0.44%)投资时代已经过去了,虽然不一定马上下跌,但是趋势要看清楚,别把头部的震荡误解成趋势性上涨。

  谷古股(旅居北美职业投资人,从业逾2 0年)