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　　21世纪网调查获悉，椰岛目前在售的两个项目剩余不多，唯一的新项目椰岛小镇尚未开工，公司目前也未有其他土储开发计划。一位熟悉海南椰岛的研究员表示，海南椰岛业绩的房地产业务或面临难以为继的局面，房地产收入或将大幅缩水。

　　21世纪网独家报道

　　以生产汽水起家，以保健酒旗号上市的海南椰岛，2012年年报中房地产[1.95% 资金 研报]业务营收达39.53%，已超过主业收入，也正是靠着房地产业务带来1.8亿元的增利，公司扭亏为盈。

　　然而，炫目的售楼成绩或许仅是昙花一现。21世纪网调查获悉，椰岛目前在售的两个项目剩余不多，唯一的新项目椰岛小镇尚未开工，公司目前也未有其他土储开发计划。一位熟悉海南椰岛的研究员表示，海南椰岛业绩的房地产业务或面临难以为继的局面，房地产收入或将大幅缩水。

　　对于自己的“不务正业”，海南椰岛对外的解释均为“扶持主业”。然而从营业成本上来看，海南椰岛酒类业务的增幅与房地产业增幅大相径庭，2012年酒类业务的成本同比增加1.95%，而房地产业务则同比剧增1612%。

　　在刚刚结束的第88届全国糖酒会上，海南椰岛酒业销售有限公司常务副总经理杨嘉麟表示：新董事会作出的最重大决策就是要把海南椰岛回归主业，向保健酒行业转移。但近年来强攻房地产领域的海南椰岛，保健酒业务发展已弱于市场大势，年产酒能力不及对手1/5，市场占有率已不及对手的一半。

　　主业竞争乏力炒股卖楼扭亏

　　成立70余载的海南椰岛集团以生产汽水起家。与同处海南专营“椰树牌”椰汁饮品的椰树集团不同，自2000年上市后，海南椰岛携募集资本走上了多元化经营的道路。

　　21世纪网梳理海南椰岛近5年财报发现，公司主营酒类收入增长乏力，食品饮料收入不断萎缩，淀粉油脂长期亏损，贸易则时常徘徊在亏损边缘。

　　由于主业过于分散，海南椰岛保健酒业务发展弱于市场大势，并落后于主要竞争对手中国劲酒。中国食品[-0.88%]商务研究院研究员朱丹蓬分析称，劲酒和椰岛鹿龟酒在保健酒行业原本不分伯仲，但近几年椰岛鹿龟酒被劲酒甩在了身后。劲酒如今市场占有率达30%，椰岛鹿龟酒则连它的一半都不到。

　　2012年，中国劲酒所在劲牌公司实现销售额56亿元，其中95%以上来自保健酒业务，公司年产酒能力达到16万吨。而海南椰岛去年实现酒类销售额4亿元，年产能力不到劲酒的五分之一，仅达到3 万吨。

　　然而，与上述业务不振相反，海南椰岛自2009年成立椰岛地产公司，介入房地产开发业务以来收获颇丰。一年内，海南椰岛先后启动儋州隆华新村和海口椰岛广场两个项目，分别于2011年6月与11月开盘。

　　搜房网数据显示，椰岛广场均价1.1万元，建筑面积近12万平米。截至2012年年底，该项目售出近一半，为去年预收款结转收入将近6亿元，按照60%毛利率，为公司增利超过3亿元。“结转收入按交房时间计算，由于去年仅交付一部分，因此大部分收入将计入今年。”海南椰岛董秘办的一名工作人员表示。

　　儋州隆华新村一期、二期已于2011年年底交付，三期今年开始预售，将于年底交付。该项目销售人员透露，按照一、二期销售情况，该项目为海南椰岛进账1亿元左右，营业利润约6000万元。

　　21世纪网查询海南椰岛往年年报发现，在房地产业务未启动的前几年，海南椰岛依靠低成本持有的三安光电[7.36% 资金 研报]法人股出售来扭亏。公告显示，海南椰岛将持有的660.4 万股三安光电分批出售，2009年、2010 年、2011年的相关收益分别为7722.37万元、2.69亿元和3724.63万元。

　　唯一新项目尚未开工 房地产业务收入或缩水

　　尽管去年售楼业绩为年报增色不少，但其房地产项目或为“一锤子买卖”，明年面临房地产收入大幅缩水。

　　21世纪网多方采访获悉，海南椰岛目前仅有两处房产项目在售，一处是位于海口的椰岛广场，另一处是位于儋州的龙华新村。

　　“今年房地产收入主要依赖于海口的椰岛广场，”上述董秘办公室工作人员表示， “去年海南椰岛房地产销售收入近5亿元，椰岛广场去年仅交付了一部分，预计今年结转收入比往年多，但具体收入不好预测，要视销售情况而定。”

　　5月15日，21世纪网从椰岛广场售楼处获悉，如今椰岛广场已出货九成，可售货量剩余一成，约为50多套，均价每平米12000元。按目前销售情况来看，计入今年结转收入将高达6亿元，按60%毛利率计算，将贡献利润3.6亿元。

　　而在售的隆华新村仅剩7套别墅和30多套高层住宅，但因为“隆华新村建筑面积较少均价低”，占收入比例不大。

　　值得注意的是，今年预计新开工项目仅有一处，即位于澄迈县金马大道的“椰岛小镇”。

　　21世纪网查阅年报发现，2007年1 月，海南椰岛以白菜价约1214万元取得位于澄迈县白莲美且那利坑地段772.28 亩土地，用于工业用地。海南椰岛称，由于历史原因，一直未能办理土地使用权登记手续，后经海南省高院、省一中院调解，公司与澄迈县政府达成协议，将该地块与澄迈县金江镇金马大道东侧199.89亩城镇住宅用地进行异地置换。

　　2012年，海南椰岛实际获得金江镇金马大道东侧土地约11.9万平米，合178.61亩，剩余21.28亩土地置换工作仍在进行中。以工业用地置换城镇住宅用地，折合地面价格仅为91元/平米，而金江镇同一地段的土地成交单价在2009年已超过300元/平米，2011年约为600元/平米。

　　然而，对于这个高利润项目，海南椰岛却显得力不从心，2013年过半，该项目尚未开工。“去年置换了该地块，相关手续正在抓紧办理，”上述董秘办公室工作人员表示，“澄迈椰岛小镇土地正在抓紧落实，今年能不能销售不好估计。”

　　澄迈县金江镇的一名房产经纪人向21世纪网表示，他尚未听说上述“椰岛小镇”项目，也没有看到过相关广告宣传。

　　计划新开工项目尚是空中楼阁，公司目前也未有其他土储开发计划。“目前，公司达到开发条件就那几块，以后是否有新增土地是未知数。”上述董秘办公室工作人员称。

　　21世纪网注意到，海南椰岛存货中的开发成本从2012年年中的2.86亿元降低至年末的1333万，新开发投入大幅跳水。“可以预见明年海南椰岛的地产收入将大幅缩水，”一位地产研究员对21世纪网表示，在售的两个项目剩余不多，椰岛小镇项目年中都未上马，“这意味着2013年下半年可能没有项目可卖，将直接影响2014年的房地产业务收入。”

　　回归主业营销模式高风险

　　从海南椰岛近两年的收入构成变化不难看出，其房地产开发营收占比加码，营利远超主业。2011年，海南椰岛通过房地产开发获得收入，占营收比例仅为2%，而2012年飙升至39.53%，占比超过主营酒业，同时，酒类业务仅微升5个百分点，从2011年27.31%增至2012年的32.62%。

　　对于自己的“不务正业”，海南椰岛对外的解释均为“扶持主业”。

　　“炒股和做房地产的收入用途都将用于主业的建设，”海南椰岛董秘办公室回应投资者疑虑时斩钉截铁道。

　　2013年3月，海南椰岛酒业销售有限公司常务副总经理杨嘉麟在第88届全国糖酒会上表示，海南椰岛1月完成了第六届董事会换届，新董事会做成的最重大的决策就是要把海南椰岛要回归主业，向保健酒行业来转移，并将在保健酒的基础化建设上加大力度。”

　　海南椰岛2012年年报显示，公司对保健酒易地扩建技改项目一期工程进行了进一步的完善，达到了年产3 万吨的生产能力，将继续加大对酒厂二期工程建设的力度，主要进行的是储酒罐区的建设，以确保市场的供应和保证酒液的品质。“原酒生产基地已经完成了一期工程的建设，并于下半年开始投产，年产原酒可达1500 吨。”

　　然而从营业成本上来看，酒类业务的增幅与房地产业增幅大相径庭，2012年酒类业务的成本同比增加1.95%，而房地产业务则同比剧增1612%。

　　对于回归主业的原因，杨嘉麟曾对媒体表示，海南椰岛是唯一一家保健酒上市企业，但公司发展比较多元化，在不同的方向尝试、投资，但最后发现海南椰岛的核心优势还是在保健酒上，而且保健酒是一个有潜力的朝阳产业。

 

　　然而，在这条多元化投资的弯路上越走越远的海南椰岛，回归谈何容易。中银国际消费品分析师刘都在研报中分析称，近年来海南椰岛滋补酒业务发展较为缓慢，主要原因在于主业过于分散，同时，公司独特的营销模式(区域销售人员扮演经销商角色)对公司酒业发展也造成一定障碍。(21世纪网张佳)