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外高桥连拉12涨停背后:超级实概念驱动股价疯狂

http://www.mwnews.cn  2013-09-17 09:44:07   来源:大智慧阿思达克通讯社    【字号

  大智慧(6.87, -0.32, -4.45%)阿思达克通讯社9月16日讯,外高桥(42.95, 0.56,1.32%)(600648.SH)自8月30日至9月16日开盘前,已走出连续11个交易日的一字涨停,并且未伴随集中放量。外高桥11一字连续涨停,无疑是本轮市场对自贸区概念运作的巅峰。

  大智慧通讯社通过对该公司管理层的专访、涉自贸区区域实地调研、研究机构详细测算资产增值及未来业绩空间注意到,这 只中国(上海)自用贸易试验区(下称“上海自贸区”)的龙头股,其股价历史性走高的背后,并非徒有概念,公司基本面的实质变化、主力资金的巧妙操盘以及机 构强烈预期的共同合力,造就了其龙头表现。

  周一早盘,经历11个一字涨停的外高桥早盘微微打开,立即巨量成交,截至10:38,已成交11亿元,创了历史新纪 录,目前依然涨停,报42.39元/股。同时,外高B(900912.SH)继上一个交易日放量大跌之后开盘继续跳水,领先外高桥A股下跌,截至 10:38,外高B下跌4.5%,报2.4美元/股。

  大智慧通讯社在深度调研采访中注意到,外高桥作为自贸区龙头,早已不是概念层面,其自贸区建设的实质性进展,已经在其自贸区土地上加速推进,伴随股价连续上攻的是自贸区建设工地上实实在在的机械轰鸣。

  11个涨停后,机构继续高度看好外高桥未来空间的实质性落点主要有两个:20平方公里涉自贸区土地资产预计超300亿元的市值增值、庞大出租型物业未来预计数倍空间的租金收入。

  **主力超级洗盘,机构、散户踏空者众**

  上海自贸区概念龙头股外高桥,自8月30日复牌以来,接连11个“一”字涨停,截至上周五收盘,股价从13.50元/股,一路扶摇至38.54元/股,公司市值浮增逾250亿元。

  在公司公布定增预案复牌前,上海自贸区消息虽多次提及,但外高桥股价却鲜有圈点之处。

  4月19日消息面,政府官员证实上海正在配合国家有关部委制定《上海自由贸易园区建设总体方案》以来,外高桥股价却意外进入调整周期,到8月30日复牌之前,期间累计下跌11.94%,走势弱于大盘。

  大智慧通讯社发现,外高桥股价爆发前的低迷,显现出主力洗盘的迹象。

  从外高桥的走势图中可以看出,从2012年底至2013年8月30日复牌之前,成交量较之前明显放大数倍,但股东人数持续减少,筹码进一步集中。

  外高桥2013年中报显示,截至2013年6月30日,外高桥股东人数为4.98万人,较2012年年底股东人数5.49万人减少10.75%,筹码集中度提升明显。

  2013年7与4日,外高桥放量收出一根阴线,当日收跌3.44%。随后直到公司停牌的7月19日,公司股价低位盘整,成交量却略微放大,期间累计换手超过10%。公司股价于7月19日停牌前一天,更是一路走低,收于全天最低点。

  这段低位盘整,最后却成了主力资金洗盘吸筹的绝好机会。最终,主力也的确通过营造上海自贸区概念类似“见光死”的技术形态,成功洗盘。

  外高桥股价走势中看出,5月14日,中国(上海)自贸区项目获得国家层面立项。7月4日,国务院常务会议原则通过了 《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。两次,中国(上海)自由贸易试验区都传出了实质利好消息,但外高桥股价掉头向下,均收出中阴线,技术形态和逢利 好出货的“见光死”走势十分相似。

  不少投资者在上述两次中阴线中交出了自己的筹码,尤其是7月4日,外高桥成交26.4万股,成交金额4.27亿元,与历史成交纪录4.38亿元仅一步之遥。

  作为上海自贸区概念龙头,外高桥自然引起了机构的关注,数据显示,机构在二季度增仓明显。截至2013年6月30日,持有外高桥的机构共有22家,持股1639.96万股,而一季度,只有3家机构持有,持股841.47万股。

  数据显示,二季度多家基金虽扎堆持有外高桥,但仅仅合计持有300万股左右(如下图),主动配置型基金并未重点持仓,呈踏空状态。

  股东变化方面,外高桥中报显示,前十大流通股东中,东方证券大幅增仓,旗下的东方红系列产品占据了外高桥主要股东名单,以东证资管开头的四只东方红系列产品合计持有外高桥1323万股。一季度,以东证资管开头的两只东方红系列产品合计持有外高桥只有413万股。

  外高桥2012年年报显示,东方证券尚未出现在十大流通股股东之列。由此可见,东方证券旗下多个资管产品在2013年以逐步建仓的方式买入外高桥。

  从股权结构来看,上海外高桥(集团)有限公司是其第一大股东,持股比例为62.54%,遥遥领先其他股东,居次席的上海国际集团资产管理有限公司,持股比例3.98%。

  龙虎榜数据显示,期间,外高桥的炒作游资也推波助澜,而机构投资者则成看客。其中,上海游资极为活跃,多次出现在外高桥的买、卖金额前五席位。

  虽然A股市场外高桥依旧成交寥寥,惜售情况明显,但大智慧通讯社注意到,外高B(900912.SH)在经历了十个涨停之后,资金在上周五已经出现一定分歧,股价出现剧烈震荡,盘中触及涨停板和跌停板,成交量创历史新高。这也为周一外高桥的打开埋下了伏笔。

  **自贸区细则落地持续刺激**

  自贸区细则的进展,则给外高桥及整个自贸区概念股的市场表现,提供了源源不断的动力。

  在了解外高桥实际自贸区建设项目的同时,大智慧通讯社也多次走访了上海综合保税区管委会了解到,上海自贸区最晚将于9月底挂牌,10月将正式投入运营。

  上海综合保税区管委会对外联络负责人向大智慧通讯社表示,上海自贸区最晚将于“十一”开始运营,考虑到自贸区拟禁用相关法律法规的执行时间,挂牌日期不会超过九月底,但具体挂牌日期还要协调各方面,目前还未最终确定。

  大智慧通讯社在上海综合保税区管委会也看到,管委会大楼内部的景象可以概括为:忙碌、改造、准备。上海综合保税区管委会一位内部人士表示,综保区管委会一楼大厅将进行改造,保税区的准备工作都在紧锣密鼓的进行,一些基础改造工作9月底前应该都会收官。

  **外高桥自贸区建设强势实质推进**

  在外高桥股价连收11个一字涨停的同时,随着上海自贸区政策的落地,公司实际业务面的明显提速,则是支撑行情的核心力量。

  外高桥8月30日发布定增预案,公司将募集27亿元,用于建设上海自贸区一期五大平台,分别为跨国公司总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务平台以及功能性贸易平台。

  大智慧通讯社实地走访上述五大平台相关区域了解到,这五大平台下属30个子项目大多位于贯穿外高桥保税区东西方向的五洲大道以南。根据该定增预案的规划,区域内所有的闲余地块,也几乎将被使用完毕。

  大智慧通讯社还在现场看到,虽然该预案还未正式过会,不过目前,部分子项目周边道路的建设与改造已经启动。

  大智慧通讯社从外高桥一位内部人士处了解到,随着上海自贸区相关政策的持续落地,公司招商引资工作也正持续的进行,不排除未来按照入驻企业的要求,为客户建造适合其办公和开展业务的物业的可能。

  这被业内称为“定制建筑”的业务形态,在如今的外高桥保税区内已经初见雏形。

  大智慧通讯社在实地走访中看到,地处上述五大平台的卡尔蔡司项目、佰泰外高桥中心一期项目等均未开工但已被冠名。

  公开资料显示,卡尔蔡司(Carl Zeiss Jena)是一家制造光学系统、工业测量仪器和医疗设备的德国企业,且是制造相机镜头的世界级企业;百泰投资集团有限公司注册于香港,专业从事对中国大陆豪华汽车经销店的投资。

  在以外高桥物流园区二期为主体的专业物流平台区域内,相比工期还相对长久的其他平台,专业物流平台是硬件设施最齐全的一个。

  在物流园区二期内,大型的集装箱堆场数十个,其中不乏上港集团(6.20, -0.32,-4.91%)(600018.SH)、UPS这样的大兴物流企业在园区内开展业务。而在与之相邻的外高桥港区,专业用于物流业务的大型集卡运输车、机械手等,均处于工作状态,几乎见不到停工待命的大型机械。

  在现场还可以看到,外高桥定增预案中相关专业物流平台中的多个子项目,也已经进入了地面平整状态。

  一位在施工的工人表示,目前在外高桥物流园以及港区施工的工地,未来大多数都是堆放集装箱的堆场。

  另一方面,伴随外高桥在上海自贸区范围内项目开工的提速,作为上海自贸区配套项目的森兰•外高桥,也正在不动声色的发展壮大。

  其中,作为森兰区域内的核心商业地产项目--森兰商都,目前也进入了最后的开业准备阶段。但该商业项目一位内部人士对该项目的开业时间透露得比较谨慎,称“目前还没定。”

  大智慧通讯社在该项目现场看到,目前,已经有工作人员在项目内办公,项目一楼以及地下一层也已完成装修。作为商业地产项目开业配套的保洁、安保、宣传册、广告牌等,均已一应俱全。。

  目前项目的二层并未进行实质性装修,地板也未铺设。但是,一位从事多年商业地产的资深人士表示,只要项目主体的商业功能能够运行,项目人员齐备,开发商可以选择先部分开业进行试运营。

  公开资料显示,森兰商都二层已与海印股份(11.21, -0.04, -0.36%)(000861.SZ)签署租赁意向书,公司证券部人士表示,森兰商都项目未来将以转租模式运营,随着上海自贸区效应的体现,该项目租金增值空间很大。

  同属森兰区域,外高桥与申能(集团)下属子公司共同开发的上海首个零碳余热利用能源供应项目--森兰能源供应项目,也同时启动。

  公司一位内部人士表示,该项目能够为森兰区域约70万平方米的物业提供能源,能有效提升上海自贸区的投资环境与品质。

  外高桥公告显示,该项目由上海森兰外高桥能源中心有限公司负责开发。其中,外高桥出资3600万元,持股60%;申能(集团)子公司上海市张江高科(8.18, -0.33, -3.88%)技园区新能源技术有限公司出资2400万元,占40%股权。

  **未来超级空间令市场继续看多**

  截至周一开盘前,外高桥股价已经走出11个一字涨停,然而机构却依然看多其未来走势。其间原因,最大的预期来自于外高桥未来业绩的实质性庞大自贸区空间,核心要素包括两个层面:未来租赁业务收入爆发式增长、涉上海自贸区近20平方公里难以估计的超级土地升值空间。

  这两块来自主营业务和主力资产的巨大想象空间,整个上海自贸区概念股中,不仅无出其右者,更几乎是外高桥的一家独大。

  大智慧通讯社从一家代理外高桥板块办公物业的中介机构了解到,目前,外高桥保税区内已有少部分办公楼房源的租金出现了日租5元/平方米-6元/平方米的报价。该人士还坦言,在上海自贸区落地之前,外高桥区域内的办公楼租金能够报价3元/平方米•天已经很不错了。

  一位熟悉外高桥的知情人士也表示,随着上海自贸区的落地,外高桥的招商引资战略将发生微调,入驻园区的企业资质也有望提升。

  不少业内人士均表示,上海自贸区的落地,以及入驻企业的资质,将成为外高桥区域办公楼租金上涨的两大因素。

  从外高桥公布的上海自贸区一期建设计划的30个子项目看,其中大多为工业厂房项目。其中,仅F18地块小区厂房建设 项目(82#)、新发展201#仓库项目与外高桥保税区F20-7地块86#通用生产研发楼项目用于出售。其余27宗子项目均将出租,合计的物业出租面积 约75万平方米。

  根据戴德梁行华东区研究部周五向大智慧通讯社提供的数据,截止到目前,外高桥保税区内,各类工业厂房的平均租金约为 1.1元/平方米•天。据此数据测算,仅上述30个子项目,有望为外高桥带来每年超过3亿元的租赁收入。而该收入预测数据并未考虑该区域厂房租金未来涨价 巨大动力。

  另一方面,外高桥在上海自贸区内近20平方公里的土地储备,也令不少金融研究机构看多公司股价未来的走势。

  外高桥一位内部人士表示,公司在上海自贸区的土储主要由外高桥保税区11.03平方公里土储、森兰外高桥6.01平方公里土储以及外高桥物流园近3平方公里土储组成。

  有券商房地产高级分析师表示,按其所在机构的测算,外高桥在上海自贸区的土储,有望为公司增厚市值超300亿元。

  该分析师认为,上海自贸区能够为区域地价带来的上涨空间虽然尚无法准确计算,但以深圳前海区域政策获批之后地价的上涨幅度参照,外高桥手中土储的升值空间超过100%的可能性很大。

  中国指数研究院[微博]的数据显示,截至2013年8月,上海浦东新区商办地块平均成交楼板价为19169元/平方米,工业用地平均成交楼板价690元/平方米。

  据上述研究员的预计粗略计算,仅外高桥在保税区与森兰外高桥区域的土储,就有望为公司的市值增厚超过300亿元。

  海通证券(12.72, -0.08, -0.63%)(600837.SH)也在其最新发布的深度研报中直言,上海自贸区设立后的外高桥,作为产业核心基地的作用将不弱于上海陆家嘴(19.25, -0.46,-2.33%)金融贸易区。

  该研报援引数据显示,上海陆家嘴金贸区获批后,该地区的固定资产投资由1991年的1.44亿元增长至2009年的250.1亿元,期间增长了174倍,年均复合增长率高达33%。

  公开资料还显示,截至目前,上海陆家嘴核心CBD内办公楼的租金普遍已经达到10元/平方米•天的大关。

  上海一位私募操盘手也表示,从外高桥近期股价的走势看,公司股价未来依然有上攻的可能,上海自贸区具体方案公布也许是短期的一个“时间窗口”。

  发稿:林李涛/杨涛/杨琪/黄丹丹/何巨骉 审校:肖云祥/田新杰