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末班车购房税费单:80平米二手房税费最高超过8%

http://www.mwnews.cn  2013-03-15 10:38:09   来源:南方都市报(深圳)    【字号

  “国五条”细则出台后,各地二手房交易纷纷赶搭末班车。执行细则尚未落地,网上流传了N种避税招数,假离婚、阴阳合同已经过时,抵押过户、公司购房过户等传得风生水起。高额税费,成为人们集体反弹的主要原因。那么,你可清楚买一套二手房或新房,都要缴纳哪些费用?记者发现,一套80平方米的二手房,各种税费占比最高超过8%。

  工薪阶层生活要精打细算,能省一分是一分。然而,面对二手交易纷杂的税种,是不是非得用假离婚这样涉及道德底线的招数去避开?“小心陷阱,否则到时连房子都没了”,专家提醒。在民间,也有一些市民,购房按揭、过户亲力亲为不找中介,试图寻找省钱的方法,小的费用能省则省,如去公积金中心担保费用会低一些;跟中介砍价,当前一般能砍到1.5%,小中介甚至能砍到1%。

  找套“唯一”物业免交个税

  “原业主办了假离婚,出售的这套房子为她名下唯一物业且证满五年,这样就不用交个人所得税及营业税;总价85万的房子我们将中介费从3%谈到1%,又省了17000元。”刚刚办完购房手续的高先生,谈及人生的第一次买房,感慨颇多。

  挣钱不容易,花钱更要仔细。“我们是纯公积金贷款,除了刚才谈到的两笔钱,还有一些零头也可以尽量节省的。比如,按揭公司的费用,如果通过中介找按揭公司进行公积金贷款,手续费一般在1%,但这仅是服务费,并不包括权证印花税、抵押登记、委托公证等费用。后来我们找了住房公积金担保中心,包括所有费用仅收0 .4%,省了3000元。”高先生兴奋地说,“我们没想过怎样避税,但通过合理方式,还是可以一点点节省钱的。”

  而为了省钱,购房手续也自己去办理,虽然累了点,可如今高先生也俨然一名专家了,手上留着四五个按揭人员的电话,随时准备询问。在他的记录单上,记者看到每一笔明细:公积金中心担保服务费按贷款额0 .4%收即2000元;二手房资产评估费用500元;房地产交易手续费163元;国土出让交易补地价收入(房改房要交土地出让金),按照成交价1%征收即8500元;房屋登记费等总计140元;契税按照成交价1%征收即850 0元;中介费按照成交价1%收即8500元。如此算来,购买一套总价85万元、面积约56平方米的房子,高先生所交税费共28300多元。从选房到跟中介谈佣金,再到办理按揭贷款,他至少省了2万多元的费用。

  主要包括契税、个税、中介费

  在二手房市场,几乎所有的税费都是转嫁到买家身上。记者从满堂红了解到,由买家承担的费用主要包括契税、营业税、个税等。事实上,这几项不是所有人买房都需要缴纳的。

  如果是首次置业,90平方米以下契税按成交价1%征收,90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收,144平方米以上按照3%征收,如果属于非首次置业,则无论购房面积大小,统一按成交价3%征收。

  个税征收也有条件。如果业主房产证满五年且是唯一住房免征;证满五年但不是唯一物业,或者证不满五年,目前均按成交价的1%征收。另外,房产证不满五年的话,还要额外交营业税,按照成交价5.5%征收。

  另外一个交钱“大头”是中介费,按照成交价的3%计算,中介费可以砍价,如果是小中介,有的甚至可以谈到1%,这就要看你砍价的本事了。

  买一手更划算?

  “同样的总价,买一手房肯定比二手房要交的税费低很多,一手费用以契税为主,再加物业维修基金,二手房交易则主要包括契税、个人所得税以及营业税,税种很多。”中原地产市场部主任黄燕飞说。

  那么一手房要交哪些税费呢?记者联系了一家开发商,让其列了一个清单如下:预告登记费50元;产权登记费550元(每增一位业主+ 10元);维修基金:电梯房按建面105元/平方米;契税(如果首次置业,90平方米以下按1%征,90- 144平方米之间1.5%,144平方米以上3%;如果非首次置业则统一按照3%征收);.权证印花税,按业主算,每本5元。

  如果同样为首次置业,以160万元买一套80平方米的二手住宅,税费加中介费最少也要4万多元,同样的总价买一手的税费则要少1万多元。一手新房是不是更划算?“不能一概而论,因为一手房价格较高,同样的总价买到的地段是不一样的,还要考虑到未来的升值。”黄燕飞解释。

  赠与真的可以省钱吗?

  上有政策下有对策,网络上有不少避税招数,“如果不是对房地产特别了解的人,这些招数这么复杂,不小心陷入陷阱,到时候连房子都没有了。”黄燕飞说。

  有些房产证未满5年的二手房以“赠与”的方式交易,按此形式可逃避5 .5%的营业税,如果是直系亲属还可免个人所得税。受赠方要交纳契税,90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收;普通非唯一住宅则按3%征收。此外,公证机关会收取2%的公证费。

  赠与真的可以省钱吗?如果通过赠与房屋形式避税,受赠人将来再出售该房屋时,税务部门将认定其房屋原值为“0”,其住房转让收入所得就为“100%净所得”,税务部门将在此基础上对其征收20%的个人所得税。如果你的二手房价出得低,或许有人愿意买,否则很难有买家愿意缴纳这笔高额费用。

  合理避税?还真难

  “关键是要选适合的没有税的房源,这部分房子现在非常抢手。”中原地产赤岗分店营业经理胡小玲介绍,因为营业税的缴税比例很大,所以买什么房子很重要。

  “避税难,减税还是可想办法的。”不少中介如此表示。他们提醒,政策随时会变,在购房时一定要保留好收据,索要发票,能在将来转让房产时节省一笔不小的钱。如中介手续费、物业装修费用等各种合理费用的票据收藏好,缴纳营业税、个税时就能尽可能减少这部分费用。

  目前市场比较通行的方法是,为防止政策变化,先签购房合同,不等银行签同意贷款书的时候,就先递件过户,“为了保证双方利益,一定要签补充协议,一旦无法贷款则由买方一次性付款。”某中介公司介绍。

  举例说明

  假设首次置业买一套80平方米,总价160万元的二手房,主要需交哪些费用?

  备注:按图表所述,房产证满五年且是唯一住房,税费合计为16605元;房产证满五年但不是唯一住房,税费合计为32605元;房产证不满五年,税费合计为120605元。

  如果中介费按照1.5%计算,除了税费还要缴纳24000元的中介费。这意味着,首次置业一套总价160万元的80平方米房子,各种税费占总付款的比例为2.5%-8.3%。如果非首次置业,契税按成交价3%征收,各种税费占总付款的比例则达到2 .9 %-8 .7%。

  而如果按照成交差额的20%征收,现价160万元,五年前80万,个人所得税则为16万,比旧规的16000元远高出14 .4万元,这将是一笔非常大的支出。

  比较

  成交差额20%>总价1%?

  新政实施前,二手交易仍有两种方法征个税。一是核定征收,即如果不能提供购房发票的二手房交易,个人所得税按照总房价×1%征收;二是据实征收,即如果能够提供购房合同和当初购买发票的,个人所得税按照买卖差额×20%征收。

  据实征收的税费,一定高于核定征收吗?“这个是肯定的。”满堂红研究部高级经理周峰表示,广州从2010年至2013年,房价上涨了近1倍,“如果按照国五条细则执行,持有房产年限越短,所缴纳的个税就越低;但持有年限短,又有营业税的约束,成交总价5.5%的费用也是不低的。”

  有网友提出,如果买卖差额再减去合理费用,是否可有效降低20%的税费?所谓合理费用即住房装修费用、各种手续费、公证费等。“目前在广州,税局暂没有考虑这部分费用,因为计算起来很困难,基本按照成交差额为基准计算。”周峰表示。

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