—强化本地户籍居民限购政策;增加“限地价、竞房价低”土地出让方式的比例

　　距离住房和城乡建设部(下称住建部)为地方政府出台国五条执行细则的“底线”——3月底已经为期不远，但北京、上海等特大型城市似乎还在互相观望。毕竟对于严厉得超过预期的国五条的执行口径，地方政府还要颇费一般踌躇。

　　目前，北京市政府已经开始在“有限范围”内，征求国五条实施细则的意见建议。征求意见的内容包括，第二套住宅按揭贷款首付比例提高至7成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策、加大“限地价、竞争房价低”土地出让方式的比例、征收售房差价20%个税等。

　　由于上述内容尚在讨论之中，因此，最终在北京市的执行细则中是否会出现上述政策，并未确定。而最新一期70城市房地产价格指数的普遍上涨，则令房地产市场再次站到政策加码的边缘。

　　细则踌躇

　　北京市政府一位内部人士告诉记者，北京市落实国务院房地产调控有关政策的细则，实际上已经完成起草工作，目前正在修改和调整，有关工作完成后，北京市政府将以市政府文件的方式适时下发。

　　“我们对地方政府提出的要求，是在3月底之前，出台本地方关于国务院的执行办法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官员表示。在全国两会召开期间，住建部副部长齐骥公开表示，地方房价控制目标、调控政策细则等，将在3月下旬出台。

　　此前，国务院下发17号文件，要求继续做好房地产调控工作，并提出强化差别化信贷政策，根据区域、住房类型完善限购政策，增加市场供给，按照规定，对个人售房收入征收20%个人所得税等政策，并要求地方政府落实执行，被市场称为“国五条”。

　　按照这一文件要求，北京市正在紧张进行北京市落实国五条有关政策的制定工作。“已经不止一次讨论和征求过意见了，综合采用正式和非正式两种不同的方式。”3月21日清晨，一位参与讨论的人士称。

　　1月26日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务办公会，研究部署做好房地产调控的有关工作。记者了解到，在1月25日，北京市政府已经召集有关方面负责人，就进一步加强房地产市场调控听取包括市场和企业在内的意见和建议。

　　不过，北京市的“细则”出台，却颇费踌躇。市场曾传言北京市调控政策将于3月15日或3月20日出台，但最终未能获得证实。北京市政府一位内部人士告诉记者，北京市落实国务院房地产调控有关政策的细则，实际上已经完成起草工作，目前正在修改和调整，有关工作完成后，北京市政府将以市政府文件的方式适时下发。

　　截至本报记者发稿时止，北京市政府尚未完成对这份文件的修改和调整工作。作为参与此项工作的重要单位，北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，目前的信息都不是官方发布，且尚无可以通报的新信息。

　　　　三条路径

　　北京可能三条路径并进：强化本地户籍居民限购政策、提高二套房贷款首付比例、增加“限地价、竞房价低”土地出让方式的比例。

　　尽管最终文件尚未完成修改，并正式下发。但北京市已经通过正式和非正式的方式，听取市场对起草、修改、调整过程中的各项政策的意见和建议。

　　一位接近北京市政府的人士告诉记者，在完善限购措施一项上，将以“强化对本地户籍购房者的限购措施”作为主要方向，原则上不对非本地户籍的购房者进一步强化限购。对于本地户籍的未婚居民，原则上只鼓励其持有一套住房。

　　按照目前北京市执行的限购政策，对于本地户籍居民，可购买两套房屋。而上海在执行限购政策时，采用了类似的政策。一旦北京市开始实施这一政策，名下无房的未婚本地户籍居民，将只能购买一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能将不具备购房资格。

　　除对限购政策进行完善外，北京还有望强化“差别化信贷政策”。据两位“被征求意见建议”的市场人士透露，北京市正在考虑，将北京市行政区域内购买第二套住房的按揭贷款首付比例提高至70%。目前，人民银行北京营业管理部已经参与到北京市落实国五条有关政策研究中，届时将与北京市政府有关部门联合下发文件。

　　在此之前，按照人民银行的统一要求，北京范围内购买第二套住房的按揭贷款首付比例为60%。全国两会期间，中国人民银行行长周小川在接受新闻媒体集体采访时表示，要通过差别化的信贷政策对房地产市场调控，不排除使用提高住房按揭贷款首付的方式。

　　记者了解到，在上述两种手段的基础上，北京市政府还考虑增加“限地价、竞房价低”的土地出让方式的比例。这种方式即是为土地竞买设置价格上限，在触及价格上限之后，由各方对未来预期销售价格进行承诺，承诺价格低者将最终中标。

　　在此前北京的土地出让中，这种方式虽然存在，但却较少使用，只在2007年广渠路地王拆分出让时使用过一次。此后，较多采用的方式都是“限地价、竞保障房面积”来控制地价。

　　　　个税“踌躇”

　　北京还有望通过综合住房面积、售房价格、持有时间等因素，以划线的方式，区别刚性需求和投资投机性需求，有针对性地实施“有所区别”的售房个税征收口径。

　　在制定和调整北京市落实国五条执行细则的过程中，无法躲过的一个问题，就是以何种方式执行“按规定对个人出售自有住房收入征收20%个人所得税”。多位被征求意见的人士均向记者表示，其他方面的路径已经较为清晰，唯独此方面尚未有较为确定性的信息。

　　记者了解到，落实“售房个税”政策目前的难点主要在于“优惠政策”的制定。2006年，财政部下发的有关文件中，规定了对“出售满五年自有住房收入免征个人所得税”的优惠政策。目前，财政部、住建部、国税总局正在就保护刚性需求的内容进行磋商沟通，在此过程中，此项优惠政策，已经确定得以保留。

　　截至《中国经营报》记者发稿时止，上述三部门尚未就售房收入征收个税问题行政统一的说明性文件下发。但住建部副部长齐骥在两会期间接受采访时向记者表示，售房收入征收个人所得税的政策，会考虑到对刚性购房需求进行保护，并且避免转嫁税负情况的出现。

　　按照这一原则，记者了解到，北京市除继续执行“个人住房满5年且唯一一套住房转让免征个税”的优惠政策外，还有望通过综合住房面积、售房价格、持有时间等因素，以划线的方式，区别刚性需求和投资投机性需求，有针对性地实施“有所区别”的售房个税征收口径。

　　多位北京大型开发企业负责人也向记者表示，他们在和政府不同部门官员交流的过程中，也听到了“划线区别征收”的说法，也提出了一些具体划线标准，但在正式政策确定前，不便透露。

　　　　链接

　　2013年2月20日，温家宝主持国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。2月28日，国五条细则出台，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。主要调控措施为两个方向：

　　一、完善稳定房价工作责任制

　　省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

　　二、坚决抑制投机投资性购房

　　所有新建商品房和二手房都列入限购范围;对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除;对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人;情节严重的，要追究法律责任。

　　在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。