来自国家统计局的有关数据显示，截至今年9月，我国各大中城市的住房租金已经连续45个月持续上涨，其中北京连涨55个月，广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。这一连串数字的背后，是租住者们不堪重负的表情。

　　住房租金连续上涨，是多种因素导致的，但这其中房屋中介又是住房租金上涨的一个重要幕后推手。要遏制住房租的上涨势头，需要采取多种措施，针对不同的问题进行分类处理。但无疑，治理不良中介，应当成为措施中的重要一项。

　　法治周末记者 赵晨熙

　　现在，和不断攀升的房价一样令人头痛的是什么?“不断上涨的房租!”——这是相当一部分人给出的答案。

　　10月14日，国家统计局发布的数据显示，2013年9月，全国居住价格同比上涨2.6%，其中，住房租金价格上涨4.4%。

　　北京市统计局近日发布的数据也显示，2013年9月，北京居住价格同比上涨4.1%，其中住房租金上涨4.5%。这意味着，北京住房租金自2009年3月到2013年9月已经连续55个月上涨。

　　住房租金上涨的不仅是北京，广州、深圳、上海等地也连续上涨，其中广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。

　　这一连串数字的背后，是租客们不堪重负的表情。而这究竟是房东出于自身利益的考虑还是中介从中起到了“价格推手”的作用?面对暴涨的房租，又该如何遏制?

　　房东：到期就涨

　　“现在都这价儿，你能租就接着租，不租就搬走，还好些人等着呢。”北京市民张力左手插腰，右脚蹬在门前的台阶上，仰头望着天空，悠然地吐了一口烟。

　　“别介，别介……”张力对面的刘念夫妇满脸堆笑地请求着，在再三商量无果后，他们最终还是咬牙同意了张力的要求。

　　双方签完合同，张力的笑容又堆在了脸上，“现在这价格租我这房你也算捞着了”。一旁的刘念夫妇只得苦笑，因为他们的房租已由去年的每月2500元，涨到了今后每月3000元。

　　这是一间20平方米左右的平房，被隔成了前后两个小间，外间用来做饭洗澡，内间是卧室，一张双人床、一个大衣柜、一张桌子、一台电视机构成了这间小卧室的全部。虽然屋内装修简陋，又是平房，但用房东张力的话说：“这房子从来不愁租，因为地段没得说。”

　　张力的这间平房位于北京西单小六部口胡同的一个老旧的大杂院内，走出胡同就是长安街，坐车坐地铁都很方便，距离马路对面的西单图书大厦、西单商场也只有5分钟左右的路程。

　　正因为这种“先天”的地理优势，院内的房子很“抢手”，基本都租出去了。张力住在二环边的车公庄，这间房是老母亲留下的，以前一直空着，去年他想挣点“外快”，于是没通过中介，只打印了一些租房小广告，贴在西单附近的车站牌子上，咨询电话便“络绎不绝”。

　　从黑龙江来北京工作的刘念夫妇在金融街(5.28, -0.03, -0.56%)附近上班，一直想找个离上班近的地方租房。一次在图书大厦门前等车时无意看到了张力的租房广告，实地看房后，他们也觉得挺方便。

　　其实当初敲定的每月2500元，刘念就觉得贵，“毕竟就一间平房，还没空调”。不过，想到今后上下班骑车只需10分钟，夫妻俩最终还是租了下来。

　　但在张力看来，刘念夫妇却是“捡了便宜”，出租前他曾在院内了解“行情”，一间房的租金都在2000元往上，大点的套间能到3000多元。张力轻轻敲了敲已微微泛黄的塑钢窗，“出租前我换的塑钢门窗，煤改电也是我掏的，这些钱不得摊在房租里啊”。

　　作为房东，张力觉得涨租金是很正常的，“房子是我的，价钱自然我说了算，能多租点是点”。目前六部口这边建于上世纪80年代的老楼房均价能卖到6万元一平方米，这让张力更有了底气：“正因为地段好，需求旺，房价才能这么高。房价涨，租金可能不涨吗?”

　　张力向法治周末记者透露，当初刘念夫妇本想直接与他签两年的租房合同，但被他拒绝了，这是他从租房“前辈”那里学到的“经验”。“租房不能一下签好几年，最好半年一签，才好涨价。”张力“传授”道，续租时只要价格不涨得离谱，租客最后基本都能接受，因为想续租自然是对房子满意，现在房源紧张，租客也不愿为几百元去冒险。

　　张力只是众多“涨租大军”中的一员，在法治周末记者采访的5位房东中，均表示在近两年涨过房租，少的几百元，多的上千元。

　　“近年来房价高加上限购令，租房需求也越来越大，议价权在我们手里，涨价就意味着收益。”一位房东侃侃而谈，以前涨价还得搬出“物价上涨”等理由，现在则不需要太多理由，“到期就涨”似乎已成了习惯，周边的房租都在涨，你不涨就亏了。

　　该房东目前出租着一套位于北京市西城区玉桃园小区45平方米的一居室，租金已由今年上半年的每月4300元，一跃涨至了5000元，原先的租客不得不找了个朋友合租来共同负担。该房东直言，“房子涨价一样不愁租，现在市场就这样，租客也很明白，这都是‘愿打愿挨’的事”。

　　中介：竞相抬价

　　出租房子，无非两种途径，要不像张力那样自己四处发布出租广告，要不就选择房屋中介来代理租房，事实上，现在多数房主都选择通过中介来租房，因为有时不用你去找，中介就会主动上门“帮”你出租。

　　“需要帮您代理租房吗?”“您的预期租价是多少?”家住北京市丰台区马家堡的李为最近经常接到各种中介打来的咨询电话。他很纳闷儿，自己才刚刚在赶集网[微博]上发布了一则租房信息，这些中介怎么能这么快就联系到他。

　　“房市新政后，房屋买卖冷淡，因此房屋租赁就成了重头。”曾在麦田房产、中原地产等工作多年的中介经纪人张辉(化名)向法治周末记者透露，为了抢夺资源，一般每家中介都会派专人时刻紧盯一些热门网站，只要发现有租房新帖，就会第一时间打电话联系房主，有的甚至会假扮租客先去实地看房，那些即将到期的房源也是重点目标。

　　都是租房，谁租的价格高，房主自然会更倾向谁，因此为做成生意，中介往往会在房主报价的基础上承诺每月能多租一些钱。李为就告诉法治周末记者，自己原本不懂行情，想把马家堡一套一室一厅的房子以每月2500元的价格出租，但很多中介都“提醒”他，涨到3500元租都没问题，还有的中介信誓旦旦地表示自己租的价钱肯定比其他中介报的要高。

　　这种竞相抬价的现象在中介间比较普遍，张辉称为图省事不少房东会把钥匙托管给几家中介，让他们自己带租客看房。如果你报的价格高，争取到了房钥匙，不但看房租房的机会多了，就算暂时没租出去，也能坏了别家的生意。

　　不过相比相互抬高租金的恶性竞争，中介更希望成为“二房东”。张辉介绍，所谓“二房东”就是中介从房东手中租到房子，再自己转租出去，赚取其中的差价，这也是近年来房租被不断推高的原因之一。

　　张辉坦陈，与房屋买卖涉及到大额资金不同，房屋租赁不需要过户，程序也简单，但这也意味着客户“跳单”的可能性很大，“你前期可能带很多人看房、谈价，但最后人家却跳过中介直接去找房东”。

　　因此，从房东的手里拿到房子、成为独家代理就成了很多中介做租赁的首选，因为一旦成为独家代理，中介不仅不用担心“跳单”，还能自己决定房屋的出租，从中赚取差价。

　　张辉举例称，比如一套房主报价每月2800元的房子，中介说服房主以3000元每月的价格让他全程代理，之后中介再以每月3500元的价格租出去，通过这种方式，每个月中介便可以赚取500元的差价，一年就是6000元。

　　“大中介相对规范些，就算代理也不会动原本房间的格局，而很多小中介为赚取更多利润，会把房间打成隔断，进行群租。”张辉告诉记者，中介通常跟房东签两到3年的合同，但跟租客则是半年或一年一签，每次续签基本都要涨房租，且不需要再通过房东，因为房东最初的价格没变，因此租得越贵，中介的盈利空间就越大。结果使得租金被不断推高，成本都转嫁到了承租人身上。 “我们可以给您做独家代理。”法治周末记者以出租房为名，分别走访了一些大型中介和中小型中介，发现均可做全程独家代理业务，而且据工作人员介绍，为了省事，现在不少房源都是房东委托给中介的。

　　某中介一刘姓工作人员就向法治周末记者透露，两类房源是他们喜欢争取独家代理的好“商机”，一类是地段好，不愁租的房源，转租就是抢手货，方便抬高价格;另一类就是房主本身嫌麻烦，房子又存在一些缺陷的，这种房源中介往往能找借口说服房东以低于市场价的价格拿下，然后略做装修加工后，以高价转租出去。

　　张辉直言，中介原本与房主、租客的三方居间，因为只收取一个月的房租作为佣金，收益有限，现在反倒成了不少中介“最无奈的选择”。

　　严控中介为房租“降温”

　　“中介的种种不规范行为极大地扰乱了房屋租赁市场，也成为租金暴涨的幕后推手之一。”中国人民大学民商法教授刘俊海在接受法治周末记者采访时强调，不论是从中赚取黑差价，还是恶性抬价，这些行为背后的收益最终并未落在房主身上，而是被中介榨取，而且这种行为在给租客带来极大压力的同时也哄抬了当前各地区的房租价格，因此相关部门应加大对中介的检查监督力度，发现问题严厉打击。

　　事实上，相关整顿行动已在陆续开展。今年7月，住建部和国家工商总局便联合下发通知，要求各地、各部门全面开展房地产中介市场专项治理工作，整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的分割出租，吃房租差价等10类违规违法行为。

　　法治周末记者了解到，进入10月，住建部等部门已赴各地开始排查、检查，并将对违规中介进行处理。

　　“租房是民生大事，因此行动不要一阵风，而要切实有效地坚持执行下去。”刘俊海认为，相关部门应在严惩违规中介的同时及时向社会公布，不仅要公示违规中介，也要公开违规操作手段，让房主租客了解内幕，擦亮双眼。

　　针对北京房租持续上涨的问题，也有业内人士指出，是因北京市建委原本下设的北京市房屋和土地管理局市场一处、市场二处于2006年合并，导致该机构人力资源有限，造成了租赁市场监管薄弱，因此应尽快成立专职部门，负责房屋租赁市场的管理。

　　刘俊海对此表示认同，他同时建议应在监管同时，提升中介准入门槛，并鼓励行业自查自律，倡导良性竞争，提升创新竞争力。

　　对中介市场的整顿能在一定程度上规范租赁市场，但在中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心看来，解决租金上涨问题的关键还在于解决房源供需矛盾，尤其是大中城市的房源缺口问题。

　　“北京向心力强，就业集中，一直存在供需失衡，近年来的高房价、限购政策更把很多人的住房需求引导到了租房上。”舒可心指出，这种供不应求不仅导致房租居高不下，也给中介提供了吃差价、抬高价的土壤，使需求方更为弱势，房租持续上涨也会使越来越多的人选择合租，并可能最终离开这个城市。

　　针对现有供需矛盾，刘俊海认为政府应加大对廉租房、公租房等保障性住房的建设力度，切实形成市场供应，缓解市场供应压力与房租上涨的现象;同时应鼓励企业在“自留地”等集体用地上建设员工宿舍，解决一部分人的租房需求。

　　“房租持续上涨是多方面原因所导致，因此要想缓解抑制这一问题，也需要多部门、各政策间统筹兼顾，共同联动，在尊重市场规律的同时，形成合力有序的监管调控，为高房租‘降温’。”刘俊海说。