□本版撰文 信息时报记者 袁峰

　　把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，然后从这些金融机构领取养老金，这种“以房养老”模式已进入市民视野。上周，国务院一纸《关于加快发展 养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，再次引发市民对“以房养老”话题的关注。记者日前获悉，广州市 内已有金融机构对这种养老业务先行先试，但仍没有市民敢于“尝鲜”以房养老的这种方式。

　　中信银行(3.95, 0.02, 0.51%)首度“试水”

　　住房反向抵押养老保险，在国外也叫“倒按揭”。据记者了解，“倒按揭”是国外较普遍的养老模式。具体是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或保 险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主继续获得居 住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得售房资金用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押债权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷， 一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　中信银行广州分行有关人士透露，该行2011年3月就在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的"以房养老"业务———信福年华借记卡， 在广州是去年全面铺开，已有一些市民咨询该业务，但仍没有市民尝试这种模式，这与国人比较保守的传统有关系。与市民手头的传统借记卡不同，这张借记卡具有 “倒按揭”功能，成功办理以房养老业务后，卡上每个月都会收到该行发放的“以房养老”资金。

　　据了解，国外“以房养老”模式是，借款人去世后，金融机构获得房屋产权，进行销售、出租或者拍卖。中信银行广州分行的操作模式是，借款到期后，房子还是归借款人，即使借款人失去还款能力，也会先通过协商还款的方式解决，不到万不得已，不会走房产处置程序。

　　养老金最长领10年

　　记者还了解到，中信福年华借记卡办理房屋"倒按揭"的受益人，只针对年龄在55岁以上的中老年市民。老年人可自己办理，有赡养义务的子女也可代 为办理。市民抵押的房屋不能是唯一的自住房，即至少有两套产权房才能办理。只有一套房子的中老年人，若法定赡养人有住房，两人可作为共同借款人实现“倒按 揭”。

　　值得关注的是，“养老金”最多领10年。与国外的做法稍有不同，由于国内住房用地的使用期限最长只有70年，以及银行处置客户房产的难度等因 素，银行设置了比较严格的规定和较高的准入门槛。从市民成功办理时算起，倒按揭期限由市民自由选择，最长10年。能够领到的金额，一般只领得到评估价值的 六成。比如一套评估价值40万元的房子，最高可以倒按揭24万元，若期限设定为10年，每月可以领2000元(没有扣除每月应还的利息或本金)。

　　此外，房屋“倒按揭”的资金将严格限制用途，只能用于生活方面的消费，不准拿去作为买房和炒股等资金。银行会通过相应的途径、方式对资金实际用途进行监督。

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　　可提前偿还按揭款

　　对于中途想放弃房屋倒按揭的市民，银行也设置了退出机制，市民可以申请提前还贷。提前还贷程序与个人房贷提前还贷大致相当，即先向银行提出申请，然后与银行约定还款时间，再去办理房屋解押手续，最后拿回自己的房产证。

　　从银行借钱养老，这笔钱怎样归还?银行提供了两种方式：方式一是每月只还利息，“倒按揭”到期以后一次性还本金;方式二是每月还一定比例的本金和利息，到期后一次性还剩余金额。对于到期以后不能按约定偿还本金和利息的“倒按揭”者，银行有权对该房屋的产权作相应处置。

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　　新华泰康人寿瞄准“地产”养老

　　相比银行，保险公司在“以房养老”业务上的探索则显得更为主动。去年12月份，新华人寿与广州市政府签署相关协议，将进入广州金融城，开展养老地产投资。此前，泰康人寿也曾公开透露，已就广州生物岛的一块地展开积极洽谈，目的也在于开发养老产品。

　　中山大学金融学教授黄伟分析指出，保监会放开对险企投资不动产的限制之后，险企对养老地产的热情不断升温。由于产品属性上的内在联系，险企投资养老地产有着先天优势，但处于起步阶段的中国养老地产尚未找到成熟的运营模式。

　　政府鼓励商业保险企业积极开展“以房养老”试点业务，那么保险业应该设计哪些适合国情的产品呢?乾景家财务顾问有限公司总经理陈怀年表示，目前 我国此类的保险产品还比较欠缺，在保险产品中有两种产品可以说明养老和理财产品的特点：一种是定期年金产品，交的年期是固定的，盈利也是固定的;第二种是 终身年金产品，这种产品比第一种方式更灵活。