房企左手抢地右手圈钱，备战下半年

　　土地市场持续数月的热度在下半年丝毫未减。3日，上海、北京两地同时刷新地王纪录。

　　上海土地市场在经历了上半年的火热行情后，3日迎来了下半年首场土地拍卖。其中，松江区泗泾镇一宗商住地块引发了万科、保利、绿地、金地、招商等房企巨头的激烈争夺，最终被上海保利盛冠投资有限公司以23 .56亿元的价格竞得，楼面地价1 2 5 6 8元/平 方 米 ， 溢 价 率 为131.9%。

　　上海德佑地产研究总监陆骑麟告诉《经济参考报》记者，该地块的溢价率“刷新了今年以来上海土地市场的 溢 价 率 纪 录 ” ， 此 前 的 纪 录 为108.3%。

　　不仅如此，上海同日出让的另一宗张江高科技园区商住地块是今年第二幅外环以内的含住宅属性用地，25.8亿元的起拍价位居今年上海各宅地首位。业界称其是今年以来上海质量最高的宅地，因此也吸引了万科、中海、保利等多家一线房企参加竞拍。

　　最终，该地块以48.7亿元的价格成交，楼面地价21415元/平方米，溢价率88.6%。陆骑麟告诉本报记者，该地块48.7亿元的总价，打破了一周前徐泾镇会展中心47.2亿元的土地总价纪录，成为新的总价地王。

　　无独有偶，近段时间备受关注的北京丰台区夏家胡同地块也于3日下午成功出让，该地块由于地理位置稀缺，推出伊始即获得极大关注，并被业内称为“准地王”。

　　夏家胡同地块首次出让时由于市场关注过高曾被北京国土局临时“暂停出让”，而二次挂牌之后更是取得了高达21次的网上竞价，并且吸引了包括中粮、九龙仓、融创在内的多达14家房企参与竞价，价格达到国土局设定的上限17.7亿元。最终，经过62轮竞拍，该地块以17 .7亿元的总价以及3 .8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得。

　　“这是一宗‘名副其实’的住宅单价地王。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉本报记者，“假设保障房的回购价格与建安成本基本相当，纯商品住宅部分的楼面地价约在4.5万元/平方米。”他认为，由于夏家胡同地块周边二手房价约在3 .2万元至3 .8万元之间，“面粉”高于“面包”的情况再次出现，这对当前房地产市场升温预期的影响在所难免。

　　值得一提的是，除夏家胡同地块以外，北京当天还有其他3宗经营性用地出让。其中，以三、四线城市为主要市场的恒大地产首次进京，并以35 .6亿元总价和配建26万平方米公租房的价格拿下昌平沙河高教园地块。业界认为，这是大型房企对北京这样一线城市市场预期看好的体现。

　　陆骑麟分析指出，在今年住宅市场回暖的情况下，当前大型房企普遍有补仓需要。不过今年土地市场商业用地居多，“一旦出现优质住宅用地，就可能极大地推动开发商的买地热情，出现高溢价也在所难免。”

　　此外，近段时间上海的优质土地也全部由一线开发企业获得，陆骑麟认为，即使在当前流动性紧张的背景之下，“这部分房企的融资能力也不容小觑，今天的高溢价率和地王的出现也属于合情合理了。”

　　来自中原地产的统计数据显示，上半年万科、恒大、绿地等10大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元人民币，较2012年上半年上涨了75.6%，也已经超过了2012年全年413亿元的融资额。此外，非标杆房企融资量也明显上涨。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，在钱紧的大趋势下，房企拿地积极，对资金需求也相应增加。他表示，国内经济的疲软有可能导致下半年海外融资难度加大，而国内资金面也不复之前的宽松趋势。在如此局面下，房企会非常关注自己的资金安全。

　　陆 骑 麟 认 为 ， 相 较 于 中 小 房企 ， 大 型 房 企 的 资 金 来 源 更 为 丰富，不需要过度依赖银行贷款，因此在优质宅地面前，流动性紧张未能阻止他们一掷千金。如果钱紧局面延续，中小房企将更加缺乏竞争力，大型房企反而有望在土地市场上获得更大的霸权。