历时逾20年，香港特区政府在7月4日公布了新界东北新发展区的规划纲要。整个新市镇计划耗资1200亿港元，其中300亿港元用于收购发展商及私人农地，平均每平方英尺超过2000港元，新界农地瞬间升值10倍以上。

　　香港发展局局长陈茂波表示，政府会率先发展新界古洞北及粉岭北，作为粉岭和上水的扩展区。预计将兴建公私营住宅共计6.07万个，比原先增加28%;安置人口则由13.4万增加31%至17.49万。

　　他说：“政府会采用‘加强版’的传统发展模式，即按照规划收回用作公共工程、公营房屋和私人发展的土地，进行清拆、平整后再进行公开招标拍卖。但在特定条件下，允许符合条件的业权人就私人发展用地提出契约修订和原址换地申请。”

　　具不完全统计，恒基、新鸿基和新世界这三大发展商，在该地块内坐拥近500万平方英尺的农地储备，约合50公顷，相当于政府可收回土地总面积(162公顷)的1/3。

　　“发展商当年收取农地的平均成本大约只有每平方英尺200港元，现在政府的账面收购价超过每平方英尺2000港元，10年不到升值逾10倍，绝对是一个难以拒绝的offer。”法国巴黎银行董事总经理及房地产研究主管李伟烈在接受本报专访时说，以账面收地价计算，恒基地产每股资产净值(NAV)有望提升20%。

　　农地变“金砖”

　　陈茂波表示，新市镇可发展土地有333公顷，其中48.5%为私人拥有，约162公顷，扣除48公顷为私人发展用途，其余114公顷(折合1225万平方英尺)需强制征地。若简单按照300亿港元的收地赔偿金额计算，每平方英尺的账面地价约2450港元。

　　记者翻阅几大地产商的年报资料，其中以李兆基旗下的恒基地产拥有最多的新界农地储备，共计4280万平方英尺;新鸿基地产和新世界发展分别拥有2700万和2045万平方英尺，长江实业约有997万平方英尺。

　　其中，恒基地产详细公布了位于新界东北新发展区的农地储备。截至2012年年底，该集团在古洞北和粉岭北共计拥有314万平方英尺的农地;新世界发展主席郑家纯早前透露，集团约有100万平方英尺土地位于新发展区范围内。

　　“地产商早在十几年前就开始低价收购新界农地，及至2007年政府公布新界东北初步规划，收购步伐有增无减，尤以恒基地产最为进取。”李伟烈告诉记者，收购农地前后平均，成本只有每平方英尺200港元，因缺乏地铁、商场等住宅配套，地产商迟迟未向政府申请补地价转为住宅用途，“等的就是今天。”

　　据他测算，地产商若自行开发农地，每平方英尺的建造成本至少3000港元，周边地区的售价为每平方英尺5000至6000港元。简而言之，地产商若直接卖地予政府，所得到的回报与辛苦开发三四年的利润相若，绝对是笔“好买卖”。

　　高纬环球大中华区估值及专业顾问董事张翘楚坦言，政府出价颇有“说服力”。“收地的现金赔偿通常为每平方英尺800港元，考虑到新规划大幅提升了地积比，土地实际利用价值因此翻倍。地产商或积极考虑政府的邀约。”

　　记者就此致电恒基地产，发言人回应说，集团仍须详细研究政府新规划，暂不便直接评论。

　　政府主导进度表

　　两个新发展区的土地面积共计614公顷，约等于18个铜锣湾区。经过第三轮公众咨询，政府决定将最高地积比率由原先建议的2至5倍，分别放宽到古洞北的3.5至6倍，和粉岭北的2至6倍。围绕未来的港铁古洞北站，建立中高密度的住宅区。

　　陈茂波介绍，两区的公营房屋比例由49%上调至60%，在资助房屋占的土地用地方面，由原本的31%显著提升至47%，即公私营房屋比例大概为60%与40%，首批居民最早可于2022至2023年入住。

　　他强调：“政府主导的发展模式可有效保证新发展区的基建配套和建造进度，采用先征地后拍卖不等于完全隔绝私人发展商的参与。只要地产商按照政府制定的时间表造楼售卖，且单块土地面积不小于4000平方米，就可以提出原址换地或修改地契用途。”

　　地政总署署长宁汉豪表示，政府会在2015年末至2016年初开始征收第一期住宅用地，若地产商在此之前未能与当局谈妥换地及补地价的条款，就会被强制收地。

　　香港长远房屋策略督导委员会成员许智文对本报表示，公私营协同发展的模式为新市镇开发提供了弹性。但可以想象，无论政府收地的对象是大地产商还是私人业主，都可能会遭遇超额索赔。政府须清楚计算各项开发成本，防止超标。