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两套房白领如何盘活资产:不建议出售房产

http://www.mwnews.cn  2013-07-31 15:49:03   来源:理财周刊    【字号

  “有房有车”一直是上海小白领许阳的奋斗目标。依靠自己的努力和家中的部分赞助,这位在外资通讯公司工作的年轻人如今已在上海拥有了两处房产。出于提升生活质量的目的,28岁的他开始寻求更为灵活理想的理财方式,为自己未来购车成家的既定目标做好打算。

  年轻白领有两套房产

  许阳2006年毕业后进入上海一家外企通讯公司工作,税后月收入约为15000元,加上过节费及年终奖金,平均年薪超过20万元。

  “由于是家里的独子,所以爸爸妈妈考虑得比较早,在2002年便以我的名字在内环全款购买了一套两居室。”许阳告诉记者,除了这套父母为他准备的婚房,他还在同事的介绍下用自己的积蓄和父母的一部分赞助在松江贷款购买了一套200平米左右的小联体别墅。因此,年纪轻轻的他现已拥有2套房产。但和许多两套房拥有者一套自住,一套投资的方案不同,徐阳为方便上班,目前与两个同事一起租住在位于张江的单位附近。内环的两居室被用于出租,每月能有2800元的租金收入。

  在生活支出方面,自称单身“技术宅”的许阳每月在生活上的基本开销在1000元左右,外出就餐、购物大约花费800元,分摊房租1000元。此外,孝顺的许阳每年春节会给父母包上2万元的红包,并带他们外出旅行一次,旅行部分的预算为15000元。个人资产方面,许阳目前持有6万元的活期存款,在股市、基金等资本市场没有其他投资。父母为其购入的两居室现市值约为250万元,而其位于松江的联体别墅目前的市场价约在420万元,贷款尚欠90万元,每月需还贷6000元,个人资产净值达586万元。

  别墅是否适合出售

  虽说以个人资产而言,拥有两套房产的许阳算得上是身价不菲,但许阳手头的流动资金并不宽裕。而对于别墅的处置问题,许阳也一直左右为难。“因为在市区已经有房,所以即使结婚,这套别墅我5年内都不会入住。现在别墅还属于毛胚,在一家临时租用做办公场地的公司搬离后,已经有近1年没有租出去。”许阳也曾考虑过装修后出租给老外或附近大学城的学生,但是由于房子面积太大,装修费用对他而言有较大负担,而他也不想再向已经为其购房的父母再开口要钱。

  “所以现在我在松江的房子就了陷入短期租不出去,每月又需要持续还贷,无法以房养房,还款压力较大的尴尬境地。我现在想着是否将其出售,但考虑到税收和房屋上涨的因素,不知道以我现在的情况马上出售是否合适?”

  如何购车优化理财

  由于已经进入适婚年龄,28岁的许阳也开始为自己的未来生活做打算。“和同事合租的房子是不可能一直租下去的。考虑到结婚后可能会搬到市区的两居室居住,所以我的目标是想要在3年内购买一辆沪牌小汽车。”此外,考虑到将来成家立业后自己的支出将会增加,“不知道我目前应该在理财方面做些什么样的具体调整,是否有更适合我实际情况的其他理财规划方式?”

每月收支状况 (单位/元)
 

收入
 

支出
 

本人月收入
 

15000
 

合租分摊
 

1000
 

房租收入
 

2800
 

基本生活开销
 

1000
 

/
 

/
 

娱乐购物费用
 

800
 

/
 

/
 

别墅房贷
 

6000
 

合计
 

17800
 

合计
 

8800
 

每月结余
 

9000
 

   

年度收支状况 (单位/万元)
 

收入
 

支出
 

年终奖金
 

4
 

孝亲支出
 

2
 

其他收入
 

0
 

旅游支出
 

1.5
 

/
 

/
 

/
 

/
 

合计
 

4
 

合计
 

3.5
 

年度结余
 

0.5
 

   

个人资产负债状况 (单位/万元) 
 

家庭资产
 

家庭负债
 

活期及现金
 

6
 

房屋贷款
 

(本金余额)
 

100
 

股票市值
 

0
 

其他贷款
 

0
 

基金市值
 

0
 

信用卡未付款
 

0
 

市区房市值
 

250
 

/
 

/
 

别墅市值
 

380
 

/
 

/
 

合计
 

636
 

合计
 

100
 

个人资产净值
 

536
 

   

  盘活资产 用好资源

  文上海市第九届十佳理财之星浦发银行上海金桥支行王奇涵

  作为一名外资通讯公司的白领,许先生有着理想的收入和物质基础,至于他目前存有的疑虑和理财目标,“盘活资产、用好资源”这八个字可以帮助他消除疑虑、实现梦想。

  建议不宜出售别墅

  目前许先生已有两套住房,考虑到住房限购令的存在,即使出售别墅也无法再购房(上海户籍单身人群限购一套房),因此出售需谨慎。

  出售别墅就必须将原有按揭贷款结清,而前些年申请的住房贷款相比目前市场上的房贷利率更为优惠,由于贷款记录的存在,许先生短期内也很难享受首套房贷的优惠利率,而且客户每月都有稳定的公积金账户缴交额,贷款的存续也有利于这部分资金的有效使用。因此结清按揭贷款,是多种资源的浪费。

  目前上海别墅用地日趋紧张,很多别墅楼盘项目未能通过审批。因此,别墅的房源将日趋减少。

  综合上述三点,出售别墅会造成多项资源浪费(购房资格、贷款资源、别墅资源)。况且目前许先生并非急需大笔资金应急,出售别墅不是合理的理财选择。

  尽快启动购车计划

  目前许先生每月结余9000元,可以负担购车分期费用和车辆的日常开销。

  建议许先生利用内环的房产获得银行的贷款额度(用于购车、也可用于日后可能的房屋装修、婚宴等),并选购20万元价位的车辆,考虑购置税和牌照费,通过消费贷款30万元实现购车梦,每月还款3500元。

  如何缓解因购车增加的每月消费支出?

  1) 延长住房贷款年限:申请将原有的住房贷款年限延长至30年,则每月的还款金额会降低至4700元,减轻还贷压力;2) 办理住房贷款公积金冲还贷手续,灵活利用自身资源;3)降低别墅租金要求,毛胚出租给公司作仓库使用,增加收入。通过附表可以看出,购车后每月仍有不少结余,且相比购车前的每月结余下降有限,而且该规划并未考虑许先生的公积金缴纳。

其实类似公积金、住房贷款、无抵押房产、别墅租赁都是自身非常宝贵的经济资源,资源的适当整合可以帮助您走出“经济困境”,早日实现购车梦想。
 

 
 

附表:调整后每月收支状况(单位/元)
 

收入
 

支出
 

本人月收入
 

15000
 

合租分摊
 

1000
 

房租收入
 

2800
 

生活开销+购物
 

1800
 

别墅租赁收入
 

2500(保守估计)
 

购车还贷+车子开销
 

5000
 

其它
 

0
 

别墅房贷
 

4700
 

合计
 

20300
 

合计
 

12500
 

每月结余
 

7800
 

   

  结合职业和人生规划订理财计划

  除解答许先生的两个近期理财困惑外,根据他的情况和理财需要,给出的其他理财建议如下:

  1) 职业发展

  作为通讯行业的小白领,要实现职业生涯发展的蜕变,“技术宅”的生活态度需要改善,不仅需要在技术上精益求精,也需要寻找实践机会、努力成为一名优秀的团队协作者。

  2) 性格修炼

  友情、姻缘都不会从天而降,宅在家是很难等到的。

  许先生可考虑参加各类社交活动、联谊活动,也可组织同学聚会、建立圈网,尝试着拓宽交友面。不仅可以放松心态、丰富业余生活,也可结交好友,姻缘或许就在其中。

  3) 理财规划

  在理财规划方面,建议许先生预留30000元为备用金,剩余款项可以考虑投资收益更高的产品。

  其中备用金的理财选择不只有活期存款,可以考虑货币基金,目前有些银行的货币基金产品已经可以实现当天赎回当天到账,功能已经接近活期存款,且收益将大大提高。剩余存款可以考虑基金投资,并结合每月的基金定投,积累到一定金额后也可考虑购买银行的固定收益理财产品。