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免税又有新内涵 如何慧眼识金选购“免税房”

http://www.mwnews.cn  2013-04-23 11:33:29   来源:理财周刊    【字号

  20%个税的从严征收,使得“免税房”的内涵发生了变化,由原来的免征房产营业税,变成现如今的房产营业税、20%个税的“双免”。而满足这种条件的二手房,目前仅仅只有“满五唯一”自住用房一种。

  文/本刊记者 甄爱军

  免税房备受关注

  上海地方版细则出台之后,准备买房的张先生决定只看“免税房”。

  张先生的想法其实很简单,买“免税房”可以减少不少成本开支。他告诉记者,目前几乎所有卖家都采用“净到手”方式来卖房,在这种情况下,买家除了要承担自身原本必须缴纳的契税等费用成本之外,还要承担原本为卖家支付的税费,比如房产税营业税、20%个税等等。

  现实情况如实如此。是否免税,差别巨大。业内人士介绍说,“到手价”交易形式使得卖家税费转嫁给了买方,所以是否免税,在很大程度上决定买方所要承担税费的多少。举例说明,在上海市中心区域购置一套300万元的公寓,假设该公寓为卖家在2009年底以200万元的价格购入的第二套房产,那么按照现行政策,出售这套公寓,卖家需要缴纳5.55%的房产营业税和20%的个税,仅此两项税费支出可达33.2万元左右。

  业内人士估计,在未来一段时间里,“免税房”将成为一种最受关注的房源。上海近期举办的二手房产展会上,部分中介集中推出满五年唯一房源作为自己主打产品来吸引买家注意。此外,记者还接待一些陌生中介打来的电话,竭力推销他手中的“免税房”。记者同时注意到,在网上房源中,“满五年且唯一”已经取代“跳楼价”、“诚意出售”等,成为中介重点突出的字眼。

  记者了解到,在新“国五条”上海地方细则出台之前,就已经有先知先觉的卖家意识到免税房将会受到更多关注,因此纷纷提高挂牌价。如出自联洋社区的一套两房,上海地方细则出台之后,房东把挂牌价由原来的450万元,提高到了465万元。

  免税含义有变化

  随着20%个税的从严征收,“免税房”又有了不同的内涵。

  在此前,“免税房”免去的是营业税。根据2011年01月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。在很长一段时间内,是否满足免征房产营业税的二手房源,一直被称之为“免税房”。

  但随着新“国八条”各地方细则的出台,20%个税的从严征收已经在所难免,因此“免税房”又多了另外一层含义。包括北京、上海、广州、深圳等在内的目前已出台地方细则城市均表示,会从严征收20%个税。这也意味着,出售房产必将面临高额的税费开支。此前虽然征收二手房交易所得个税,但几乎所有地区并未按照20%税率来征收,而是按照总价的1%或者3%来进行征收,两者区别巨大。还是以上述案例来举例说明,如果按照之前的个税缴纳办法,这套可以划定为普通住宅的公寓,转让时个税缴纳金额为3万元;而按照新办法,个税缴纳金额约16.7万元,是前者的5倍多。

  不过,有两种情况可以让卖家不必交税或者少交税。第一种情况是“满五唯一”,即购买时间超过5年而且是唯一一套住宅。北京细则规定,个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,将按照财政部、国家税务总局有关规定,免征个人所得税。此外,包括厦门等城市,也明确对出售家庭自住满5年唯一一套住宅免征个税。第二种情况则是不能核定原值的,按总房价一定比例缴纳。各地执行标准略有不同,如北京细则规定为1%,厦门细则规定为1.5%。

   挑选物业有窍门

  在未来,应该掌握物业挑选技巧,尽可能选择免税房或者税费成本不高的住宅,以降低购房成本。

  现如今,“到手价”大行其道,卖家税费负担几乎全部转嫁到了买家身上,因此“免税房”或者税费负担较低的二手房,则有着不小的优势。依然以上述案例来举例说明,对于挂牌价为300万元的公寓来说,如为“免税房”,买家除了契税外,无需承担其他税费开支;但对于挂牌价同样为300万元的“非免税房”来说,营业税和20%个税成为额外开支,高达33.2万元,也就是说,购买这类二手房的实际支出要比免税房多出33.2万元。由此看来,选择“免税房”,确实能够节约大笔开支。

  据业内人士介绍,最为划算的“免税房”主要是符合“满五唯一”条件的二手房。这类房产不仅免征20%个税,房产营业税也属于免征范围之内。而对于“满五不唯一”类二手房,如为普通住宅,在出售时虽然可免征房产营业税,但20%个税必须缴纳;而如果是非普通住宅,不仅房产营业税须按照差额缴纳,20%个税同样是一个子也不能少。

  如果碰到近似“满五唯一”类房源,购房者该如何处理呢?业内人士建议可以采用延后交易的方式。所谓近似“满五唯一”,是指购买时间暂未满5年但属于唯一一套住房,如果卖家诚意出售,可在双方协商的前提下签订一份协议,主要约定:在某个时间以何种价格成交,以便节省一大笔可以避免的开支。

  此外,也可以选择无法核定原值类型的二手房,可以实现少交税的目的。据了解,目前无法核定原值的住宅主要为购买时间较长的老工房、里弄房、新村房等类型的二手房,其中有不少是以房改形式通过产权变更而获得产权,已经无法找到原始的付款凭证,所以可按照无法核定原值类型来对待,如北京按照总房价的1%来征收。显然,这类物业缴纳的个税金额不会很高,因此也可以节省不少开支。

  还有一点需要提醒的是,在目前市场环境下,应该更加注重价格比较,以便降低购房成本。据了解,中介在确定最终挂牌价时,一般会综合考虑各种因素,如税费以及自身佣金收入等,才会得到一个结果。因此通过对比“免税房”与“非免税房”的价格构成,如果发现有两套其他条件类似而税费有所区别的二手房,挂牌价也大致相当,那么显然“免税房”的价格虚高了一些,因为这类房产无需缴纳高额的税费,如果挂牌价还与“非免税房”相仿,则说明卖家的心理价位偏高,买家可以大胆砍价。