对话嘉宾：中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌

　　住房政策与体制改革专家、南开大学博士后、副教授 马先标

　　上海房地产研究院副院长 杨红旭

　　距离新“国五条”地方细则落地已50余天。国家统计局18日发布的住宅销售数据显示，4月，70个大中城市中，有67个城市新建商品住宅(不含保障性住房，下同)价格环比上涨，最高涨幅为2.1%。二手房方面，环比3月，上涨城市有66个，最高涨幅为2.0%。

　　业内人士分析认为，受新政影响，炒房现象在一定程度上被遏制，但一部分改善性需求和刚性需求也被误伤。在一线城市如“北上广”，居民住房需求仍然旺盛，住房市场相对处于供不应求的状态。

　　有研究机构近期发布报告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，市场还将出现大起大落。

　　房地产市场真的落入“愈调愈涨”的怪圈吗?房价会全面失控吗?如何才能保证调控效果?近日，新华网记者与多位专家学者展开一场深度对话。

　　如果不调控，涨得更厉害

　　新华网记者

　　：怎么看待近期住房市场走势?住房供求是否失衡?房价是否真的面临“全面失控”?

　　调房价首先要降地价

　　新华网记者

　　：您认为调控中存在哪些问题，该如何解决呢?

　　顾云昌

　　：房地产调控要想取得成效，不能就房价而论房价，应该找到房价上涨背后的深层次原因，加大土地和住房的供应量。在过去历年的调控中，政府对遏制需求下得力度很大，但对加大供应量方面则是说得多，做得少，这就是调控之中存在的一些问题。现在中央也要求加大土地供应量，但是地价却始终没有降下来，在土地供应计划的完成方面也没有得力的措施，表现在两个方面：

　　第一，土地供应计划下得很晚，每年4月份才下达;第二，土地供应计划完不成，没有问责制。为什么土地供应计划完不成呢?一是由于土地价格太高了，开发商买不起，二是土地的位置太偏远了，交通不便利，配套设施没搞好，开发商不敢拿。

　　所以政府要在保证土地有效供应上面大做文章，开发商既不能“捂盘惜售”，政府也不能“捂地惜售”。这些现象背后最根本的原因是我们的土地制度和财税体制造成的，所以进行制度性得和长远性得改革很重要。

　　现在房地产调控更多地是采用的行政的方法，扭曲了市场的机制。整个宏观的房地产市场我们更多是抓了细节问题，而政府方面的土地供应问题始终没有上升到调控非常重要的方面。

　　杨红旭：我国的房地产调控确实存在很多问题，比如，主要是抑制需求，而增加有效供应不足;再如，更多使用了行政手段，而对经济手段重视不够。所以，应进一步完善住房制度，尽快形成保障房和商品房的供应双轨制，建立调控市场的长效机制。但必须承认一点，周期性的市场调控，不可能完全取消和废弃。

　　建议改变对中高档商品房价格的直接干预局面

　　新华网记者

　　：限房价，应该怎么限，对此您有什么建议?

　　马先标

　　：我建议调控要实现“限房价”到“限普通商品房价、限保障房价”的转型。即要改变对中高档商品房价格的直接干预局面，将调控的重点对象集中到普通商品房和保障房上来。因为普通民众很难负担起中高档商品房，所以限制普通商品房和保障房的价格至关重要。中高档商品房可以按照市场的供求关系来确定价格，不必用行政的手段过多地干预。此外，限购、差别化信贷、房产税改革和大力发展保障房的政策工具需要继续实施。

　　我建议将普通商品房的面积户型和必要指标进行兼顾省级区域特点的有适度差异的引导性设计、多渠道多方式供给城市普通商品房，如大学、机关、大型企事业的集资建设普通商品房等，政府也可将已建空置的商品房楼盘回购，改造、配置到上述机构需要房源的群体中。

　　保障房公共管理体制建设问题刻不容缓

　　新华网记者

　　：您认为目前在保障房的发展中存在哪些问题?

　　马先标

　　：第一，以公租房为重点的保障房价格在一些城市偏高，普通老百姓承受不起，造成空置和浪费。第二，公租房和廉租房概念混淆，容易造成老百姓的不理解。另外，保障房公平分配的制度安排，特别是各个城市联网的住户居住信息系统仍未有效构建;保障房公共管理机构和人员力量不足，专有性较差。因此我建议将公租房和廉租房并归为统一的公租房体系，涵盖一级公租房(最低收入群体和低收入群体)、二级公租房(部分中偏低收入群体)，由政府直接定合理价格。

　　目前，保障房发展的确面临资金土地不足、公平分配规则尚不完善等关键障碍，构建有效的保障房公共管理机构体系并与相关职能形成管理体制，是克服上述障碍、促进保障房可持续发展的“顶层设计”。 所以，保障房公共管理体制建设问题刻不容缓，非常重要。

　　如果保障房发展不断完善，则中低收入群体的居住困难问题自然得到破解，有效的保障房公共管理体制可以促进保障房可持续发展，从而利于筑牢房困破解的基础，也利于熨平高房价，双重降低农民工在城市的居住和生活成本，促进数以亿计的候鸟型农民工在城市落地生根实现彻底的城市化，并由此发挥城镇化扩内需的“最红的红利”效应。

　　加快建立让房地产市场健康发展的长效机制

　　新华网记者

　　：很多专家学者都呼吁加快建立让房地产市场健康发展的长效机制，您认为这个机制应包含哪些内容?

　　顾云昌

　　：我认为包含三个方面：一是土地制度改革，二是房地产财税体制改革，三是金融体制的改革，真正让房地产市场健康发展，就要让更多地土地、更多的钱和更多的融资渠道进入市场，让生产者和开发者能够拥有更多的资源。想从过去的卖方市场变成买方市场，就应该在如何能加大供应做文章，从而形成一个供大于求的买方市场。财税制度方面也是一样，财税制度最大的短板就是没有在保有环节、持有环节进行征税，这样对拥有多套房的人没有制约作用，反而在流通环节设置了许多障碍，造成流通不畅，供应量也就相对减少。

　　顾云昌

　　：我认为住房需求失衡、房价全面失控这种判断是一家之言。

　　第一，总体来看，从去年下半年开始，一些大城市在经历了两年半的严厉限购、限贷调控后，住房市场已经开始回暖，现在回暖的态势仍然还在延续。

　　第二，在全面回暖当中，各地的住房市场的情况差异较大，出现了“冰火两重天”。在一线城市，例如北京、上海等出现了需求明显释放，住房供应相对显得不足，面临着房价上涨的压力。但是在很多中小城市，特别是西部、中部的一些中小城市，市场的供应状况是供大于求的，这些地方的房价保持平稳，并没有出现这种失控的状况，所以，我认为“全面失控”这种情况并没有出现。

　　杨红旭

　　：我认为“房价面临全面失控”这种说法站不住脚。因为自2012年下半年以来，只有一线城市成交量增幅大于其他城市，住宅存货去化速度快于其他城市，房价涨幅大于其他城市。而多数二线和几乎全部的三四线城市，由于市场保持供大于求的形态，房价只是温和上涨，实在谈不上什么“全面失控”。

　　房价虽上涨，势头已抑制

　　新华网记者

　　：现在有种声音认为，调控似乎对房价的上涨不起作用，该如何看待房地产调控的效果和必要性?

　　顾云昌

　　：全盘否定房地产调控的成效是不客观的，如果不调控，投资投机需求泛滥，房价可能会上涨得更快。

　　杨红旭

　　：2月下旬至3月，国五条及细则的出台，意味着调控升级，虽然地方细则并不给力，但市场必将出现一定程度的降温。4月份全国主要城市的住宅成交量已有所下跌，不仅低于3月份，还低于去年下半年以来的月度平均水平，其中一线城市更为明显。

　　从价格来看，北京一直是这轮楼市回暖的领头羊，但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中，2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%，全国最高，但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨，但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整，预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落;至于同比涨幅，由于跨度是一年，其变化滞后于环比涨幅，所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。

　　这正是调控的效果。当前，业内外人士似乎达成了一个共识：房地产调控全是错，“十年九调，越调越涨”。客观地讲，这样的观点有失偏颇。

　　首先，调控很必要。从经济学原理上讲，市场存在失灵现象，失灵时政府就得出手，用“有形之手”调校“无形之手”。同时，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时，就得加息降温;经济低迷时，就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业，其市场波动的幅度一般大于宏观经济，甚至成为经济起伏的重要诱因，所以更需要进行调控。

　　其次，调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加柴，可一不小心火势就会失控;市场热时，浇水，弄不好又会熄火。

　　“钱松地紧”是房价上涨的内在原因

　　新华网记者

　　：住房市场价格连续上涨，您认为深层次的原因是什么?

　　顾云昌

　　：房地产市场的价格是由供求关系决定的。当市场供应和需求之间出现了供不应求的情况时，价格会出现上涨。反之，市场就没有上涨的动力。过去十年房价上涨的背后就是房地产市场的供不应求，这是一个大的前提。我认为房价背后的推动力就是 “钱松地紧”。

　　钱很多很松，而土地却收得很紧，这就造成了需求的旺盛和供应的相对不足。“钱松”的表现就是购买者的购买力很强，钱可以大量地进入购买者的渠道。例如，在没有调控以前，购买者可以首付20%-30%，然后其余的钱都可以向银行借，不管有多少套房，都可以从银行得到贷款。现在虽然第二套的首付款提高了，但是总体上依然能够保证买房者能够从银行里借到钱。另外，中国的贫富差距很大，很多有钱人进入房地产市场进行投资，导致了需求的旺盛，也是“钱松”的一个表现。

　　而对于投资者来说，进入开发商的钱是卡的比较紧的，开发商的银行信贷受到限制，开发商要千方百计地去融资，这提高了他融资的成本，不利于他的加快开发，造成了开发量的不足和开发速度的放慢。

　　从“地紧”方面说，就是土地供应量的不足。在土地供应方面，近几年实际完成的土地供应量是下降的，有时候土地供应计划并不能完成，比如北京、上海、广州、深圳这样的大城市，在过去的三四年中，绝大多数年份这些城市的土地供应计划都没有完成。

　　除此之外，地方政府是土地供应的垄断者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出让金，在这种情况下必然导致了土地价格的上升，现在土地价格年年在上升，在土地价格不断上升的情况下，降房价是很难的。就像是面包和面粉的关系，面粉不断地涨价，面包却要降价，难度很大。