21世纪网“买房子送公办学校学位”，这是很多楼盘招揽买家的“制胜法宝”，在广州学位“一位难求”的发展趋势下，很多业主不惜豪掷千金，只为孩子能有一个名校学位，不输在起跑线上，纷纷奔着开发商所承诺的学位而去。

　　然而，近年来，因此而引起的业主与开发商纷争事件日益增多。近日，位于广州番禺钟村的万科欧泊楼盘项目，在宣传广告中的“省一级小学”，摇身一变成为一间新成立的村小学。这引起了本身奔着省一级学位而来的业主们的不满，爆发了维权大战。

　　“学位房”有着怎样的故事?这其中又藏着怎样的猫腻?21世纪网对此进行跟踪报道。

　　万科维权现场图。(图片来源：21世纪网)

　　“学位房”纷争的始末

　　“国五条”政策出台后，各地楼市进入观望期，“学位房”因其资源的稀缺性再次独善其身，成为购房者追捧的对象。近日，21世纪网记者却接到数位来自万科欧泊业主的投诉，称重金购买的所谓“学位房”被偷龙转凤，由原来承诺的省一级小学，摇身一变，成了一所新成立的村级小学，该项目前期所承诺的“名校”成为泡影。

　　2012年12月，万科集团开发的万科欧泊楼盘已正式开盘。在一位业主向记者提供的宣传资料中，记者看到如下内容：“万科欧泊拥有优良的学校教育资源，教育配套有幼儿园，还将引入区域内唯一一所省一级公办小学——市桥中心小学万科红郡分校，学校教学严谨，师资雄厚，成绩卓然，一站式教育，令您的孩子足不出户便可享受顶级教育配套。”

　　就是这样几条宣传广告，吸引了众多的业主前来购买了万科欧泊的房产。然而，至2013年12月，正准备办理入读小学的业主在一份由广州市番禺区教育局颁发的红头文件看到以下内容：“广州市番禺区教育局与广州市番禺向信房地产有限公司签订了新光城市花园配套小学合作办学协议，由市桥中心小学协助筹办及管理该配套小学。现该配套小学已基本完工，并计划在2014年9月正式开办。”从教育局公布的学校名称来看，万科欧泊前期所宣传的“市桥中心小学红郡分校”将不成立。

　　此消息一出，即引起了业主们的一片不满之声。业主们为此成立了业主公益维权小组，并于5月25日与万科欧泊相关领导进行交涉。在业主与万科欧泊方面的初次洽淡会上，万科欧泊方面向业主们确认，红郡小学与市桥中心小学之间不存在行政隶属关系。至此，业主们的“名校”梦成为泡影。在洽淡现场，业主们纷纷指责万科欧泊用“名校学位房”作为卖点，是赤裸裸的欺诈行为。

　　一名陈姓的业主向21世纪网记者透露，对于万科欧泊这个学校性质的变化，现在有很多业主想投诉和维权，原本承诺的省一级小学突然改成了新成立的村级公办小学，甚至还不具备评级资质，这让奔着名校学位而来的业主们难以接受。据陈先生表示，广州番禺区教育局的文件一出，万科欧泊在宣传广告上也悄悄地把“省一级”的字眼去掉了，为此，业主们质疑万科欧泊涉嫌虚假营销。

　　21世纪网记者在广州市教育局网站查阅相关资料发现，学校等级评估是根据国家、省有关文件的要求，对中小学幼儿园在一定期限内的办学水平进行考核、评价、定级的一项教育管理制度。在评估一间省一级学校的条件相当严格，包括办学条件(经费、场地、校舍、规模、校园、教学仪器与教学设备、队伍配备)和学校管理(办学方向及班子建设、师资队伍建设、德育与安全工作、教学工作、体卫美劳工作、后勤管理工作)两大方面，在这些评估指标体系中，这些指标都要达到相当高的分数并通过审核后方能评选为省一级学校。陈姓业主告诉记者，学校等级直接影响教学环境的好坏与师资队伍的优劣，这也便是家长们最为关心的问题。

　　5月30日，市桥中心小学联合万科欧泊楼盘，邀请万科欧泊的业主们带上自己的适龄儿童前往市桥中心小学参加“六·一”活动。据一位前往参加活动的业主所拍摄的照片显示，在现场播放的PPT中，该校用“广州市番禺区红郡学校(市桥中心小学分校)”来定位万科欧泊区域的学校。对此，业主们表示并不满足，认为万科欧泊是在玩“文字游戏”，可能只是挂牌分校，教育管理和师资资源都无行政保障，并没有把学校行政等级的问题真正地解决，他们要求的是省一级小学学位及与此匹配的师资力量。

　　5月31日，由万科欧泊数十位业主组成的维权小组再次来到售楼部进行交涉，并进行静坐进行抗议。21世纪网记者在现场看到，番禺兴南大道两旁的广告牌，依旧挂满万科欧泊楼盘的广告宣传，不过，记者发现，广告内容已经作修改，原来业主提供的旧楼书上中显示的“省一级学位”变为了“公立学位”，而在万科欧泊售楼部门前，更摆放了很多介绍学位情况的相关文件，内容与当初大肆宣传已全然不同。

　　万科怎么突然变卦了?前来看房的人纷纷表示不解，几天前得到的楼书上赫然印着“省一级学位”的字样。

　　据了解，自2012年起，万科欧泊对外的宣传包括地铁广告、楼书、各大报纸网站等，言之凿凿称“省一级公立小学番禺市桥中心小学入驻办学”，现在即将开学之际却变成了南村镇小学。就此问题，记者询问了楼盘销售人员黄先生，对方一再强调，学位当然是省一级，并称万科这么大的公司，说话一定算数，说好的学位肯定有，小学9月份就要开学。

　　看到万科宣传栏上的“由省一级学校负责协助筹办及管理”，业主林小姐颇为气愤，“其实连村一级都算不上!” 林小姐告诉记者，打电话到南村教育指导办得到的回答是“红郡小学和市桥中心小学没有任何关系”。

　　业主刘先生指出，“派一两个人过来教学就是所谓的‘分校’，万科分明是在玩概念，所谓的市桥中心小学分校只不过是忽悠人的说法!”

　　下午2点，由业主们共同发起的维权活动正在小区门口进行着，宣称“我们要讨回的是开发商承诺的省级学位”。天气十分炎热，业主们的维权却井然有序，每个人都戴上写着“学位”二字的口罩，在小区内以静坐、拉横幅的文明方式争取自身权益。

　　据了解，业主维权名单上已有两百多名业主签名，凡在“维权诉求(原定学位/赔偿金/退房)”一栏填写的业主均要求“原定学位”。记者手上拿到由维权小组制作的《告业主书》，看到其规定，“各业主应合理合法维权，依法协商及统一维权方式，禁止采用违法或过激手段，否则责任自负，且公益进行维权小组有权拒绝其委托维权。”

　　万科宣扬“让建筑赞美生命”，对万科欧泊的业主来说，如今何以变成了“让建筑毁下一代”?记者看到，维权现场有一位3岁的小朋友，用稚嫩的小手举着“还我学校”的牌子，而据孩子的奶奶说，当初就是奔着省一级学位来的，如今却成了空话。“现在很无奈，希望万科尽快实现承诺”。刘先生也表示，“我们别无他求，只希望万科兑现承诺。万科不要让100%信任换来100%欺骗。”

　　为此，21世纪网记者采访万科方面进行情况核实。万科方面回应称，将及时将业主们的诉求反馈到总部，并组织包括万科总部、教育局等在内的多方会谈，尽快把会议结果反馈给业主。

　　有不愿透露姓名的律师指出，根据销售广告视为合同条款的条件规定，对于涉嫌虚假广告宣传，如开发商有欺诈故意的，可要求撤销合同，依消费者权益保护法要求双倍赔偿;不选择撤销合同的，也可要求承担违约责任。

　　为何非“学位房”不可？

　　近年来，由“学位房”而引发的问题逐渐暴露出来，维权事件日益增多，而这背后所隐藏的矛盾也日益尖锐化。

　　什么是“学位房”?学位房是指孩子在升学时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位房。

　　在房地产市场中，学位房被誉为楼市的 “白富美”，备受购房者的喜爱。据网络上针对“你心目中的完美婚房是什么类型”的调查数据显示，41.44%的网友选择了学位房，其次为13%的现房，刚需房、江景房、地铁房更是抛之脑后。不让孩子输在起跑线上，这是大家对孩子的期望，也充分说明了学位房在购房者心目中的重要地位。

　　而在市场上，一般拥有学位的楼盘往往价格也比同一区域的楼价要贵上一截，并且仍供应不足。东莞中原地产策略研究总监车德锐表示，对于许多家长来说，子女的读书问题是购房时需要考虑的一个重要因素，有学位的房子即使价格再高，家长也愿意为其“买单”。

　　然而，值得注意的是，买了学位房并不一定能得到优质的学位，业主还需要查明所购买的房子是否学位已经被占用，或者楼盘的学位是否已用完，否则，购买学位房也未必能得到优势的学位。

　　陈桂平律师在微博上表示，随着商品房新炒作概念的出现，新纠纷逐渐凸显，网络新闻不少，当然纠纷也不少，那就是学位房，学位房的概念使得一手房及二手房的价格会高于非学位房，尤其买卖的约定中并不会将此列入合同，都是口头或者宣传广告，高价购房后被骗的维权就会披上未知的面纱，所以慎重对待较好!

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　　“学位房”不靠谱？

　　这厢众业主与开发商就学位房纠缠不清之际，那厢则爆出将取消学位房的消息。记者了解到，5月初，邻近广州的东莞市继2008年取消购房入户政策后，又一震动楼市的重磅消息传遍业界：即将全面叫停学位房。而东莞南城则率先确定全面取消“购房送学位”政策。

　　据有关媒体报道，东莞南城区召开了“调整购房入学政策咨询会议”，明确取消购房送学位政策。东莞市教育局相关部门在采访时则含糊表示，南城取消学位房政策还在筹备中，而东莞是否全面取消学位房还不一定，“在正式下文件通知前，一切都还会有变化。”

　　根据南城宣教办2013年公布的数据，从2002年起，南城的公办学校开始和房地产商合作办学，房地产商缴纳部分办学基金，南城则安排解决其业主子女的入学问题。多年来，南城累积需要解决的楼盘生学位有42000个，2013年之前已解决8000个左右，还差34000个。

　　尽管东莞是否全面取消学位房的政策尚未明朗，东莞教育办相关人员则表示，取消学位房是大势所趋。该人员进一步解释称，早期为了吸引开发商前来东莞进行地产开发，往往免费给他们送一些公办学位，而近几年来，公办学位越来越紧张，开发商需要向政策缴纳一些教育基金来换取公办学位，但是，每个开发商的公办学位都是有限的，开发商为了销售业绩，可能在宣传时依然以此为卖点，令家长误解为“只要买房就有学位”。

　　与东莞相似的是，深圳教育局虽然没明确表示要取消学位房，但却表示“并不认同学位房这一说法”，并称“学位房”源于房地产广告。据深圳市教育局表示，义务教育是以均衡发展和落实就近入为原则为主，住房材料证明是就近申请学校的条件之一，但这并不代表着买了“学位房”就一定能进入该区域内的学校就读。

　　对此，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，深圳市的小学和中学优质资源主要集中于几个少数片区，而其他区域的学位相对质量不佳，这便决定于深圳市的学位有限，而随着深圳新生儿的不断增多，2008年突破16万大关，而目前正逼近20万大关，相对于小学每个年级的学位仅为10万左右，学位不足已成为一个大问题。他认为，应适度弱化学位房的市场地位，旨在使深圳优质教育资源平均化。

　　学位房并非用之不竭。据21世纪网记者调查发现，目前，打着“买房送公办学位指标”的楼盘中，很多楼盘学位的名额是相当有限的。当楼盘的公办学位用到一定程度时，这些学位指标有可能会用完，那么后期入学的业主子女就有可能无法获得公办学位的指标了。

　　房产代理商对宣传“漫不经心”

　　在房地产界，在一个楼盘准备往外销售时，便开始由代理商进行接下来的销售工作。在这一过程中，代理商又扮演着怎样的角色?

　　销售量称得上是房地产代理商唯一的业绩指标，因此，代理商用尽各种手段去提高销售业绩。代理商称得上是最了解购房者心理的人群，而针对于最受购房者青睐的“学位”因素，销售人员往往会着重强调楼盘毗邻名校这一卖点。

　　据一名资深的代理经理向21世纪网记者表示，为了提高销售业绩，在很多楼盘的对外推广中，会把楼盘周边的学校资源全部写进楼盘周边配套中，但实际上，这些资源都仅仅停留在宣传广告单张上或销售人员的口头推广中，而并非写入购房合同中，这看似楼盘拥有就读很多学校的机会，但其实真正属于该楼盘的优质学校，可能并不存在。

　　此外，这位代理经理向21世纪网记者透露，在开发商的宣传文案上所作的文章也不少，在不影响楼盘整体形象及触犯相关条例的前提下，代理商有权自行在宣传推广中作出少许改动，用一些很隐晦的字眼夸大楼盘的某一卖点来吸引购房者的眼光，以更好地提高销售业绩。而开发商对此现象也往往是“只眼开只眼闭”，毕竟业绩决定一切。

　　对此，蔺存宝律师表示，针对开发商或代理商推售借力的做法，尤其是学位房方面，购房者最好先去学校了解是否与开发商所承诺的一致，并争取把开发商的承诺写进购房合同，并注明违约责任及处理办法。他提醒广大购房者，在购买学位房时不能过于轻信售楼员口头说辞，同时还要注意小区学位房的剩余情况，及查明学位是否已被占用的情况，以免购买了学位房而无法享受学位。

　　值得注意的是，即使将开发商的承诺写进购房合同中，还可能会遇到一个问题：招生政策的变化。记者了解到，由于招生政策的变动是开发商也无法把控的，有时候会出现楼盘业主子女之前可能划分到某小学，但政策变动后又划分到另一小学的情况。这也因此成为代理商在售后的一种推托之词。

　　专家提醒选择学位房注意事项：

　　●先确认楼盘所配套的学校

　　先确认楼盘所配套的学校。交易中不排除中介人员由于不了解市场，或是要促成交易的角度，介绍不在名校学区内的房子。有两种渠道了解楼盘所属学位：一是登陆楼盘所在区教育局网站，查询学区配套信息;二是亲自到学校咨询。

　　●查明房子的学位指标是否被别人占用

　　少数业主售房时，学位指标已让自己的孩子或亲友的孩子占用，买家即使拿下房子，也拿不到学位了，可能花了大价格仍然进不了名校。看中物业后，需要先确认学位有没有被占用。两点因素尤为关键：一是学位是否正在被使用;二是如果目前没有使用学位，则需要关心上一次使用学位是何时。具体可以通过两种途径得知结果：一是询问业主;二是到学校查询。

　　●多向学校咨询具体学位规定

　　多向学校咨询具体的学位使用规定。目前已开放单独二胎，如果家中有两个小孩，则需要提前了解学校的相关规定。如果两个小孩年龄差不够学校规定的标准，那么家长可能要为第二个小孩的入学问题大费脑筋。所以提前了解更多、更详细的信息十分有必要。

　　●名校地段年年有变动

　　需及时了解所在区域的招生政策。“学位房”每年对口的学校可能都会有所调整，理论上不存在百分百入读名校的地段。不过如果可以尽可能靠近名校购房，保障会更大，当然，价格也更贵。

　　关于“学位房”的纷纷扰扰，道不清、说不明，这其中牵涉的利益关系纷繁复杂，而往往只有当涉及到人们的身上才会关心。截止记者发稿时，业主们与万科之间的争议仍不休，或将引发第二次、第三次甚至更多的维权活动。若非为了下一代能有一个优质教育的环境，谁人愿意耗费如此大精力去进行维权?只怕在“学位房”这事上，将会出现类似的纷争。